北京湾 营销思路探讨 宏观市场分析 资料来源—《伟业市场研究报告》 2005年北京别墅市场区位解码 北京的别墅经过十年的发展，基本形成了“一山、二河、三线、四高”的格局 北京的别墅格局 的形成依托于 自然景观 和交通的支撑 2005年北京别墅概述 据伟业顾问市场研究中心监测，2005年1-10月北京市新开别墅项目46个，总规模960.0万平方米；作为对比，2004年全年上市别墅34个，总规模449.8万平方米。可以说，2005年是别墅大放量的一年 今年3季度，全北京市在售别墅84个，城八区内别墅23个，郊区别墅61个。从产品形式上看，3季度在售别墅项目中，纯独栋项目26个，占总数的31％，平均容积率为0.35；纯联排项目22个，占总数的26％，平均容积率为0.68；其它项目多位混合型社区或叠拼产品 截至3季度末，市场在售别墅面积1259324平方米 数据来自北京市房地产信息网 2005年北京别墅概述 2005年北京别墅概述 据来自北京市房地产信息网的数据显示，2005年1-10月，北京市成交别墅总套数2928套，同比增长67.0％；总面积87.4万平方米，同比增长84.7% 2005年成交均价在低于8000元/平方米低价位产品和高于12000元/平方米高价位产品的市场份额都明显扩大，而中档产品供应较少 数据来自北京市房地产信息网 2005年北京别墅概述 2005年北京别墅概述 三季度别墅平均价格9313.6元/平方米，比上季度下降9.7％，主要原因是新增供应的区位较远、产品中经济型别墅比例上升 数据来自北京市房地产信息网 2005年北京别墅概述 新增供应“扎堆儿”东、北部 2005年新上市别墅项目46个，其中31个位于北、东北、东三个方位，占新盘供应总数的74％，供应面积占总面积的82％。 北部别墅主要集中在京昌路沿线（回龙观以北）和立汤路沿线（主要是小汤山镇和北七家镇）； 东北部别墅集中在温榆河别墅区和机场路北皋出口两处； 东部别墅则作为CBD的高档居住配套，位于CBD核心区以及东部四、五环之间的近郊区 数据来自北京市房地产信息网 政策对市场的影响 结论 05年是北京低密度产品的发展迅速的一年。新增项目主要集中在北京的东和北部。 依托于北京城市中产阶级的发展和经济的发展，北京城市化进程的加快，中产阶级的不断壮大，对低密度产品的需求将越来越大。将会产生第二次郊区化浪潮。 第二次郊区化浪潮伴随着第一次城市化回归。本项目的产生，顺应了这个潮流进程 中观市场分析 本项目所处的区域内，具有丰富的旅游景观资源和历史文化底蕴，这些资源将是本项目逍遥游的大舞台。随着城市的发展，该区域的影响力将无限向外延展 天龙源浴池 十三陵水库 高尔夫球俱乐部 蟒山森林公园 北京九龙游乐园 中国北方国际射击场 虎峪自然风景区 居庸关 北京雪世界滑雪场 军都山滑雪场 1、区域产品划分 京昌高速别墅板块南端 供应以联排别墅为主，单价在6000—9000元/平米，总价在120—200万之间； 京昌高速别墅板块中北端 项目主要分布在京昌11出口附近，供应以独栋别墅为主，单价在10000元/平米以上，总价在300万以上； 中高端产品： 宽HOUSE、玫瑰园、碧水庄园、碧水A区、顺驰林溪、香江别墅 低端产品： 北一街8号、朝凤山庄、富泉花园 客群特点：中低端项目的客户组成以中关村、海淀、亚北客群为主；高端项目客户范围较为广泛 京昌高速路沿线。