世联精品－武汉吴家山片区项目营销策略报告 版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。项目位于汉口西北的吴家山镇，距汉口市中心20公里，轻轨二期终点站在项目内 项目坐标： 本项目位于汉口东西湖区吴家山镇西侧，金山大道与新城九路交汇处，距汉口中心区20公里，距吴家山中心区2公里。入市区的公交车546、736路已开通，到市中心约需50分钟。 关于轻轨： 轻轨一期宗关站到黄埔站10个站已建成。轻轨二期西段宗关站至吴家山站已动工，预计 2009年底通车。轻轨二期终点站吴家山站在项目内 汉口 中心区 金银湖 片区 古田 片区 吴家山 片区 堤角站 黄埔站 宗关站 吴家山站 解放大道 金山大道 新 城 九 路 项目区位项目紧邻吴家山中心区，区域内环境良好，未来将发展成以居住为主的新城，区域拥有轻轨开通的利好 吴家山片区为规划良好、交通便捷、环境优良的集居住、工业、物流一体的轨道新城，属于台商投资区，片区内现有百事可乐、蒙牛、TCL等大型企业。 本项目相对于武汉市主城区属于郊区大盘，但紧邻吴家山行政、商业中心区，配套设施较好。 金山大道为城市干道，也是东西湖区最重要的景观路之一。新城九路纵向道路，联系北部居住组团和南部工业园区 北部居住区 东北部工业园区 东部居住区 东南部市场物流区 南部工业园区 中部绿化区 吴家山 中心区 航天 嘉园 区域前景项目占地1065亩，容积率1.2，是典型的中低容积率郊区大盘，大环境良好 新 城 九 路 东吴大道 金山大道 景 观 主 轴 一期 已建成 二期居住组团 四期商业 三期居住组团 轻轨终点站 规划鸟瞰图 项目整体一期多层与洋房混杂，营销整体形象不统一， 档次较低 会所 售楼处 售楼处 会所 洋房 一期概况 一期鸟瞰图 项目一期回顾： 05年7月开盘，12月封盘，小面积的多层卖完，剩下大面积的多层和洋房。06年5月再次开盘，07年8月清盘。 一期存在的问题： 1. 多层与洋房混杂，营销上整体形象不统一，档次较低。 2. 工程质量存在问题，客户投诉。二期建面32万平，容积率1.5，总套数3581户，产品风格可根据营销需要调整 入口 小学 主景观轴 二期效果图 二期概况 会所全部为小户型产品，花园可隔成房间，实现两房变三房 产品中的花园既可在展示中作为卖点，也可以隔成房间，实现两房变三房，如图一中88.8平的两房两厅两卫产品，图二中75.2平的两房两厅两卫产品 花园 花园 花园 花园 注：其中45-60平中，不拼复式的面积为55平，可拼复式的面积为65平 图一 图二 二期产品项目属性关键词： 中低容积率远郊大规模住宅项目 区域价值较好 轻轨终点站 大量小户型产品 一期整体形象差 项目属性定位： 城市远郊中低密度、小户型集中、拥有轨道利好的大规模住宅项目 本体界定三江航天目标： 价格：财务压力不大，对价格没有明确要求（前期内部测算时按4500元/ ㎡来计算）。 速度：初步预计2008年10月1日开盘，可供销售面积5万㎡，计划当年销售3万㎡ ，销售率60%。按户均82㎡计 ，则3个月至少销售366套，平均122套/月。 项目形象与企业品牌：通过本项目提升项目形象与企业品牌 开发目标。