像少年啦飞驰 原花香龙都项目推广策略提案 WE ARE果壳—2009年11月 开门见山 项目区域与产品属性决定了我们必须要面对一个多层次市场与多类客户。 而事实上一网打尽的推广策略是不存在的 我们必须找到这个多层次市场与多类客户中最具带动性的那一部份 在考虑包容力与延展性的基础之上 据此制定先期项目推广定位、方式、渠道，循序渐进，步步为营！ 首先考量的四个问题： 我们的逻辑是 第一个问题：关于区域 一条大道改变一个片区 光华大道带动温江片区 天府大道带动国际城南 东大街沿线带动大城东 光华大道上的仁和春天，春天大道，金河谷，香颐丽都…… 天府大道上的世纪城，新会展，政府大楼，海洋公园，歌剧院，W酒店…… 东大街干线上的新鸿基，国际城，大湖区，中铁，龙城一号…… 如若没有如此大道纵横，我们不敢想象这些迅猛的崛起 都有发动机，但得道有先后 天府大道明年地铁通航，国际城南大势已成 作为城南之后的第二大发展重点，下一个得道者，该轮到城东了 金融一条街的建设，为大城东的发展奠定坚实的经济功能基础 中产城东的战略定位，让这里即将成为成都最为宜居的生态之地 东大街沿线的改造，让发展的势头一直向东，延绵不息 城南不可谓不好 城东更有其特色 何况谁也吃不完整块的市 场。作为下一个政策全力 推动的重点，对于城东来 说，我们有的是希望！ 板块竞争 另一方面，东三环开发并未饱和，相对本区域发展势头更为迅猛 具有区域客户的拦截上具有相当的威胁性 我们不否认东三环板块具备更大的价值性 但换一种角度，这正是本案最大价值洼地与增长契机 自有懂得价值抄底的人去欣赏 成都20年地产发展，已经教会太多人如何去判断地段的价值 那么换一句话说 这里绝不缺乏欣赏者 板块内竞争 鉴于项目所处区位 鉴于项目规模及面积区间， 我们认为 花香龙都在未来的销售中，存在三大客群 第二个问题：关于客群 成都客群/龙泉客群/二级市场客群 成都市场：价格挤压型客户 现代社会压力太大了，看市区内每个售楼部的价格表 有多少年轻人可以足够幸运不吐舌头 那个性价比高的楼盘不是被他们疯抢 密度高一点没关系，园林差一些无所谓 他们太需要安一个家了，在可以承受的范围之内 所以，他们住的地方要么面积很小，要么地段较偏 龙泉市场：本地原住民客户 这里本身就是他们的家 是否选择这里关键还看地段未来的预期 与成都接轨的程度 或许他们根本就没想过离开龙泉 二级市场：融入成都型客户 大成都以外向进入成都的人群，同样也属于价格排挤型客户（主力） 其他周边城市看中区域居住环境的自住型客户（补充） 不管他们来自哪里，都是以25-35岁为主力的青年群体 这是刚刚开始成长起来的优秀一代 或许现状并不强大，但未来不可限量 我们将其称之为： 今日箐英 明日精英 共性 从推广角度看 三重市场的内在关系 成都市场带动本土市场 成都市场影响二级市场 三大市场肩负使命各不相同，但其相互影响，相互干扰。 成都市场是消费风向标，起到的是领袖与象征作用。 本案顺利售罄的主力支撑是成都市场，与本地市场的合力。 二级市场日益成长的巨大潜力则是主力市场的有力补充 从来， 都是亿万富翁带动千万富翁，一线城市带动二线城市，道理很简单，因为在发展中的社会中，他们坚信，那就是自己的未来。 我们的对策是： 划定成都地区客户为我们必须最先求得认同的部分，再次强调，他们的意义不一定在于迅速实现大的市场购买，而在于能够迅速实现大的市场购买的领导力！擒贼擒王，势在必须！。