写在提案之前：
做事之前，先学会思考， 过上一轮的提案，我们在作一些反思
产品未上市之前，明确市场位置，找到消费者，论证产品…… 论证产品，这是我们应该完成的作业吗？ 我们在做一次深刻的反思， 这一次的反思让我们从土地的价值开始， 到企业的的市场影响力，一个庞大的课题！ 希望，我们做了一次正确的决定，然后，事实也会论证一切！
我们联想丰富，于是，我们开始了我们项目的未来想象
在东大街与海椒市接壤之地， 传统老居民去聚集之地，一座外形光鲜的写字楼耸立于此， 每天往来买菜的老妈妈在楼下三五成群的聊天， 菜贩往来穿梭于此，一派繁华的景象……
NO！不会的，我要的不是这样的房子！
我们的消费者发飙了！
项目本身没有错，定位也没有错，区域更没有错，问题出在什么地方？
带着问题看项目
东大街改造
成都未来CBD中心商务领地
市场给我们多少时间？！
政府宏观规划
拆迁重建
商业商务区域集结过程
区域成熟
……
我们似乎可以遇见东大街的未来商务前景，九龙仓等地产巨无霸的开路让我们可以分羹， 但，作为开路先锋的我们，真的有这么美好的的市场未来么？
政府的东大街改建工程正式启动，庞大的土地放量， 金融商务一条街的定位无疑都给我们规划了一个优美的蓝图， 九龙仓带着港资的身份站在我们前边， 或许他会喊：我们领导这座城市的商务未来； 东方正红在后，未来，尚无可遇见， 唯一能想象的，接壤东大街，一座庞大的城市在我们身边拔地而起…… 可以确定的是，我们的未来，很一大部分需要这些巨无霸的带动，未来可待， 但消费者不待，我们可以用多少时间来预热这个看似成熟的市场？
我们预估我们可能的销售速度
明年三月项目开盘 年初广告启动，前期商务建立产品形象 住宅部分进入市场快速回收资金， 总体量6万方，预估均价7200元/平方米 预计销售周期5个-8个月，年底预计回收资金4.5个亿左右 住宅上剩余100套左右的时候商业推广开始，预估10月推广开始
10月商务推广，参与房交会 11月商务部分正式入市场， 由于商务部分的销售需要工程进度的支撑， 预计销售周期在2年-2年半左右， 预计回收资金5亿左右，
用近30个月时间回收5亿左右的资产，对企业而言，我们得到的是什么？
我们或许应该仔细思考，作为开发企业的我们，真正要的是什么！
广联作为一个精品成长型企业， 我们在主城中心区域打造一个有影响力的项目， 聚集部分品牌关注，同时快速展开下一个项目的建设
核心关键词：短/平/快
以最短的时候平稳过度，建立好的品牌口碑，快速回收资金
怎样实现快速的销售并实现下一个项目的快速启动？
关键词：快速资金回收
我们建议：项目地块的物业形态以精品住宅为主，辅以部分配套性商业
优势 在短期内建立一个特有的市场形象，保持市场高感度 实现年度进入尾盘，快速回收资金7-8亿左右 年底争取在主城重点区域再竞拍80-100亩的地块，同时快速开发，增加市场影响力
目标：做精品项目，完成快速的资金积累，专一项目打造， 建立品牌高感度，为以后的企业品牌发展建设打下良好坚实的基础

当前房市风云变换，大型开发企业抢占滩头，临近成都300公里之外的两个本土龙头开发企业“龙湖”、“金科”相继进入成都，港资企业虎视眈眈，小型开发企业道路越走越艰难，资金、规模、品质成为三大难题，我们要从市场上脱颖而出，必须快速积累资金，做小而精的项目，以量冲关注，以期赢得市场，以抗衡市场的竞争态势！
我司作为一个刚起步的小型智力型服务企业，在接到贵司东大街项目，做命题作文的同时，更从土地的价值与企业的发展开始思考，希望能够真正理解产品的核心本质，站在市场的角度看市场，更希望以谨慎的态度完成我们的每一步思考，并希望战略联盟的方式，与贵司进行长期友好的合作关系！
先做命题作文
拉动城市欲望
头羊态势
【2008年度策略目标定向图】
区域价值
金融商务街物质诱惑
精神的建立与项目价值推广
核心竞争力
挖掘东大街第一桶金
品牌力量
策略分析
卖点梳理分析
项目市场卖点
+ 产品定位 - 项目体量 - 企业信心 - 竞争对手 + 区域价值 - 投资效应 + 项目形象 - 其他配套
独一无二 有比较，相对小 无市场认知 大盘居上 普遍认同 利益前景不明 逐渐建立 无法预知
核心竞争力
价值提升，制造话题
产品推广 欲望制造
位于成都市核心地段，口岸优势相当明显，周边生活及配套设施相对便利和成熟； 市民对区域位置的敏感度较高，可尽快缩短项目与目标市场的心理距离； 立体路网，整体通达性好，利于做足项目开发价值； 规模适度，利于以“适用性”作为产品的卖点进行针对性推广； 项目规划、设计比较合理，目标明确。 政府规划，区域远景增值潜力旺盛；
看到一些优势
也看到一些不足
临近2环，区域位置造成一定的心理距离； 项目地周围多为老式建筑，居住多为老城区居民，对项目形象有一定影响； 年底同类型项目放量较大，同区域大型项目的进驻，直接威胁项目的销售；
东大街与二环交接点，金融大道桥头堡垒 商务写字楼与公寓互动效应，城市精英住宅群落 东大街未来标志性建筑之一 互动式商务领地，商住两用基地平台，投资与 中产发展基地并存空间
从产品看定位
从产品到概念
公寓、写字楼各6万M2左右
项目建立品牌形象，公寓住宅部分实现快速销售，商务部分实现品牌价值的再提升，同时实现利益的增长
对目标群体的鉴定
个人购买者和小型公司 来源: 1 ）一般为服务、贸易、高科技、个性化服务、地产、网络、广告、合伙人制企业。 2）高级白领、金领阶层、小企业主，高成长性小公司。 特征：预期收入高，对事业和生活有强烈野心的人，勇于接受挑战。 购买目的： 投资及自用。或满足对这一地段居住或占有的特殊情结，政府规划远景，未来升值潜力，部分冲动购买。 影响购买因素： 1）较好的使用性能：外观风格国际的建筑、交通方便、有智能化商务平台、个性化的服务。能为企业运作带来更高效率。 2）身份标记：希望借助现代化国际化的区域商业定位、同处一楼的国际性大企业为企业或个人带来的品牌价值的转移。 3）财务考虑：强调性价比，想以最小成本博取尽量大的效益，强调资本的增值能力。好转手、好出租的低风险的、简便的投资产品。
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