1
谨呈：广州立白集团 广州富凯房地产开发有限公司
2012年6月
荔湾区“动感小西关”项目 物业发展建议及系统定位报告非常感谢广州富凯房地产开发有限公司邀请上海天启开启机构进行荔湾动感小西关项目的合作沟通，上海天启开启机构十分荣幸也很有信心能参与到该项目的开发过程
前言
上海天启开启机构非常重视贵司动感小西关项目，希望能通过我们的服务树立此项目在广州的标杆。因此，此服务建议书中服务内容及服务方式充分考虑了此因素，希望透过上海天启开启机构的真诚和专业能力获得贵司的认同，能与贵司携手将此项目的商业价值最大化，开创广州商业地产的新纪元。PART 1
PART 2
PART 3
附件
策略前思考
项目基地研究分析
项目定位与发展建议
执行团队
Contents 目录PART 1
策略前思考项目发展愿景项目目前的发展定位有一定的局限性
业态丰富，主力业态生命力较强，缺乏系统规划和运营，品质感缺失
西关：身处西关腹地，具有西关风情（历史广州的人文） 小：比起西关体量不大，是西关的缩影 动感：时尚、潮流、娱乐、休闲的聚集地
员工宿舍、如家酒店等 银行、写字楼、汽车修理厂 秦妈火锅、水疗会、梵桦瑜珈馆、日本料理等 羽毛球馆、篮球馆等
重新自我定义+赋予新的功能
概念模糊、边界模糊
自我定义不清晰
开发模式不明确
现实问题[关键洞察一] 核心问题不是操作的问题，而是重新自我定义，清晰核心属性的问题
[关键洞察二] 小西关的功能定位必须置于“城市发展”与“区域人文”两个前提下来考量
项目策略思考
[关键洞察三] 由于小西关的空间结构与各经济指标的不确定性，所以必须在不断比较中论证落实。对于老城三旧项目，如何挖掘它应有的价值 [关键] 定位决定了动感小西关未来市场竞争和区域占位中的地位
富凯——三旧改造示范者
动感小西关价值=重新定义+赋予新功能
项目策略思考两种不同开发路径
基于项目的用地性质，动感小西关两种开发路径的探索
方向1
方向2
以“居住”为主导，项目用地变身为商住用地性质
以“商业”为主导，项目用地仍维持商业用地性质现实问题与操作推演
增值性需求，长线收益最大化
短期获利
维持商业用地性质，“三旧”改造 特色主题商业持有+销售 LOFT/SOHO创意空间销售 创意写字楼+特色酒店出租
挂牌拍卖，直接获取65%的地价收益 补35%的地价，拍回项目地块的使用权，重新开发 商业裙楼销售（招租）+住宅销售
vs
方向1
方向2
正面影响： 快速获取资金，挂牌拍卖，直接获取补尝地价 拍地回来，只需要补部分地价，变成商住用地，开发住宅，短期内能获得最大收益 负面影响： 容易失去该地块使用权（政府门槛设置，各开发商竞争） 失去可以打响品牌的机会，失去了长久的收益 调控政策的打压，住宅市场的去货压力将不断加剧 对企业形象的影响（政府和公众） 失去了一次重要的建立产品体系和开发模式的机会 影响企业在广州重要地段的价值占位 给后续与政府协商取得土地时增加了难度
正面影响： 能掌控该地块，根据企业自身条件和需求开发 长期的租金收益 锻炼企业的团队 打造成熟的产品模式、开发模式、营销模式的机会 树立形象（政府公众）打响品牌 企业未来的战略定位 获得政府支持 重要区域的市场占位 负面影响： 改造成本高，资金回笼较慢 后期长效运营的不确定因素。