为保持本公司物业区域干净整洁，使业主（住户）享有幽雅、舒适的生活、工作环境，结合本物业区的实际情况，特制定下列规定：
一、卫生保洁人员的责任和义务：
卫生保洁人员是保持本公司物业区域清洁卫生的直接责任人。卫生保洁人员必须做到：
1、每天必须将自己所负责的区域内的公共场所（庭院、通道等）清扫两次，上下午各一次。

2、每星期将楼宇内楼梯及楼梯扶手清扫（清洗）两次，即周二、周五各一次。

3、每天早上6：00—8：00清扫绿化带、场院、人行道等公共场所一次。

4、每天清运垃圾两次（上午8：00—9：00，下午18：00—20：00各一次），必须做到垃圾“日产日清”。

5、每三天清洗垃圾箱及周边一次。

6、每周药物喷杀蚊、蝇、虫两次。主要在垃圾箱、地沟检查口、排水、排污井口盖处。

7、保洁工必须严格妥善保管、使用药物，决不允许随便乱扔、乱放、乱用或给他人使用，否则一切后果由保洁（药物保管）人员自己负责。

8、卫生保洁员在当班时发现有不卫生现象时，应立即予以清除，如工作量较大，应立即向领导报告，组织人员进行清除。

9、物业公司所有员工均有维护和监督卫生保洁管理义务。对不卫生现象视而不见，见而不管的视为失职，物业公司视情节轻重给予警告、罚款、甚至辞退。

二、业主（住户）的责任和义务：
本物业区域业主（住户）和进入本区域的人员均有责任和义务维护本区域卫生，必须遵守以下规定：
1、各业主（住户）必须使用垃圾袋，于早晨8：00，下午17：00前投入垃圾箱内，以便保洁清理，不准把垃圾长时间摆放在门口，走道或楼梯间。

2、不准乱倒垃圾、杂物、污水、随地大小便。

3、严禁把垃圾、布屑、胶袋等杂物投入厕所或下水道，如因使用不当导致堵塞或损坏，住户（使用人）应负全部维修费用。

4、任何公共地方均不得乱涂、乱画、乱贴及乱竖路牌、广告牌等，违者负责清除、粉刷等费用。如属小孩所为，则由家长负责。

5、业主（住户）未经有关部门办理《许可证》不准养宠物、家禽等，否则任何人均可捕杀。

6、业主（住户）装修完毕，应立即清扫院场，将垃圾立即清运干净，不得将废物弃于走廊、楼梯或公共场所。

7、区域内使用商业网点者不得在公共场、走廊堆放物品或占用公共场所，以扩大营业场地，应在适当地方放置垃圾桶，不得造成蚊蝇兹生地。

8、业主（住户）不得向室外倾倒污水、抛纸屑、杂物等。

9、凡违反以上规定者，公司物业公司有权根据政府主管部门有关卫生管理规定给予处罚，或在公共场所公布其行为。

银川都市佳物业管理有限公司

治安管理制度

为了维护本物业区域的公共秩序，给业主创造一个良好的经营和生活环境，根据《中华人民共和国治安管理处罚条例》及银川市政府有关规定，制定本规定。

一、入住本物业区的住户应配合公司物业管理部认真如实填写《业主基本情况登记表》。

二、本物业区公共区域的治安保卫工作由都市佳物业管理公司协助辖区派出所共同管理，物业公司保安人员有权对违反管理规定的行为进行检查、纠正。

三、业主（住户）或来访人员应密切配合物业公司工作，在保安人员进行查询时，应主动协助。

四、严禁在本物业区域范围内打架斗殴、酗酒闹事、聚众赌博、卖淫嫖娼，任何人发现有影响本区域治安秩序或对本区域物业的安全构成威胁的人和事，应予及时举报、制止。

五、业主（住户）应遵守《暂住人员管理规定》，不得留居“三无”人员，否则造成的一切后果由业主（住户）自负。

六、业主（住户）有权拒绝不持证，不佩戴工作牌人员的盘查和进入私人住宅的要求。

七、业主如出租自己的房屋时应提前向公司物业公司说明，并告之承租人到公司物业公司办理登记手续。

八、本物业区域严禁一切违反治安管理条例和触犯法律、法规的活动。

银川都市佳物业管理有限公司

二○○五年四月二十日

楼宇管理规定

为保持楼宇的完好美观，使住户享有宁静舒适的生活工作和工作环境，特制定本规定：
一、都市佳物业管理公司对小区的所有楼宇主要结构、公共场所及设施设备行使管理权。

二、住宅部位及阳台仅做居住使用，不得做写字楼、仓库、工厂及其他商业用途。亦不可转租他人做非法经营或收留“三无”人员。

三、住户进行室内装修，应严格遵守本部关于装修管理的一切规定，住户如安装外窗护栏，须报请物业公司同意，方可安装。护栏颜色、样式以物业公司规定为准，护栏不得突出于外墙，且护栏内严禁堆放物品。

四、住宅区住户不可以在外墙及窗户竖立任何广告标志物。

五、楼宇的公共部位，不得堆放家具、货物及其他物品。

六、住宅区内任何地方，均不得涂画或张贴广告，违者应负担清洗、粉刷费用，如属小孩所为，应由家长负责。

七、严禁从楼上向外倒水、抛弃垃圾杂物，以免伤及他人或影响卫生，如因此而造成的一切后果，由行为人负全部责任。

八、严禁把垃圾等杂物投入下水道，如因使用不当导致堵塞或损坏，应及时报修，以免酿成事故。违规住应负责全部维修费用及其连带责任。

九、楼宇内严禁带入及存放任何危险品和违禁品，有违反者，按有关规定处理。

十、楼宇内应保持整洁卫生，不可随意吐痰、不可乱扔纸屑、烟头、果皮等杂物。

十一、业主（住户）须按时缴纳各项应交的管理费用。

银川都市佳物业管理有限公司
二○○五年四月二十日

水、电使用管理规定

一、水
1、都市佳物业管理公司负责本物业区域内的给排水管道维护保养，业主（住户）不可随意开挖、安装、更改管线。如确需变动，必须事先向物业公司申请并提交施工方案及图纸，经物业管理公司批准后，方可施工。

2、下水管道内禁止倒垃圾及其他杂物，如因住户使用不当造成管道堵塞，将由业主（住户）自己承担全部维修费用。

3、业主（住户）要爱护水表和其他公共管线、设备。如发现供水管道及设备有损坏或给水不畅，应及时报修，由公司物业公司负责维修，超过保修期时，维修费用由业主（住户）承担。

4、业主（用户）必须及时缴纳水费，不得欠缴。

5、由于业主（住户）装修和其他原因造成供水管道故障，物业公司有权要求业主（住户）恢复原状，并要求当事人赔偿由其造成公共管道故障而导致的全部损失费用。

二、电
1、为保证为主（住户）的用电安全，不可擅自拆改原设计电路，由于私自改变供电设施而造成的损失，将由责任人承担全部赔偿责任。

2、业主（住户）如需安装家电设备或特殊用电，可向物业公司提出申请，并接受监督指导，保证安全用电。

3、电路出现故障，应通知物业公司检查维修，不能私自触动公共配电设施，尤其在停电时不得私自作业。如因私自作业造成公共配电设施损坏，业主（住户）应负全部经济责任，造成人身伤害事故，责任自负。

银川都市佳物业管理有限公司
二○○五年四月二十日

装修管理规定

根据国家建设部关于异产毗连关系的有关规定，恳请小区业主（住户）明白您的产权内容不是一个独立的整体，而是由内部面积、空间、公共面积、财产份额和毗连关系构成。所以，对于您的房产的二次装修，将根据《城市异产毗连房屋管理规定》、《家庭居室装饰装修管理办法》及银川市有关装饰、装修管理规定，进行严格的管理，同时为确保您的根本利益，特制定本规定：
一、批报程序：
1、业主应提前5天向公司物业公司申报装修方案。

2、详细、如实地填写《装修申请表》，签订《装修保证书》。

3、经物业公司审核同意后，方可进行装修施工。

二、装修管理要求：
1、不得拆除原房屋的墙、柱、梁、楼梯等主体结构部件；
2、不得凿穿地面和房顶的水泥层；
3、不得改动外门窗，保持房屋外观的美观；
4、不得改变房屋及配套设施的使用功能；
5、装修不得损坏建筑物外墙；
6、安装防盗栏不得凸出墙面（必须按物业公司原有的样式颜色订制）；
7、装修垃圾必须及时清运，倾倒到指定地点，严禁向窗外、阳台外、楼梯、过道等公共场抛撒堆放；
8、严禁将垃圾倒入下水管道内；
9、空调器安装在指定位置，以保持外观统一、协调。空调出水必须接回阳台内或室内。

10、装修施工应在上午7：00—12：00，下午14：00—20：00时间内进行，以免影响他人休息。

11、未经物业管理公司同意，不得随意改动水、电、暖管线走向。

三、装修保证金：
1、业主装修须向物业公司交付一定数额的装修保证金。

2、装修施工结束后，由物业公司派人对装修工程进行检查，如无违反本规定的行为，没有对他人财产和公共场地、设施、设备等造成损害的，物业公司将如数退还保证金。

四、违规责任：
1、在装修施工中有违反上述规定行为的，物业公司有权视情节严重程度给予扣罚部分乃至全部保证金的处罚。

2、装修施工中有意或无意损坏公共设施、设备和给他人财产物品造成损害的，必须照价赔偿。

3、因装修施工造成管道堵塞、漏水、停电、坠落等造成公共设施和他人利益损失的，装修户应负责修复或承担修复费用，并视情况给予受损害者必要的赔偿。

4、因装修施工造成外墙破环、污染的，由装修户负责修补。

银川都市佳物业管理有限公司

二○○五年四月二十日

消防管理规定

为了加强消防工作，保护公共财产和广大业主（住户）生命财产的安全，根据《中华人民共和国消防条例》和银川市有关消防规定，特制定本规定：
一、消防工作要贯彻“预防为主、防消结合”的方针。

二、实行业主（住户）防火责任制，各业主为当然防火责任人，负责做好各自所属范围的防火安全工作。

三、消防区及楼梯走道和出口，必须保持畅通无阻，任何单位或个人不得占用或封堵，严禁在消防通道上停放车辆及堆放家具和其他杂物。

四、不得损坏消防设备和器材，妥善维护楼梯走道和出口的安全疏散指示、事故照明和通风设施。

五、住户内严禁经营和贮存烟花爆竹、炸药、雷管、汽油、橡胶水等易燃易爆物品。

六、遵守安全用电管理规定，使用符合国家标准的家用电器、燃气用具，严禁超负荷使用电器，并要经常保持清洁，切勿留有油渍，切勿明火试漏。

七、本物业区域内任何商铺（商场）必须按每30平方米（建筑面积）配备灭火器一只，并放置于易于取用的固定位置。

八、业主（住户）进行室内装修，需要增设电器线路时，必须先经公司物业公司批准并保证符合安全规定，严禁乱搭、乱接临时用电线路。

九、需要进行烧焊等动火作业的，应向公司物业公司提出申请，经批准做好防护措施后，在专人监护下，方可作业。

十、发生火警，应立即告知公司物业公司或拨火警电话“119”，并关闭电器开关、燃气阀门和门窗，迅速离开住所，住户及其他人员应迅速有序地从楼梯疏散，切勿惊慌拥挤。

银川都市佳物业管理有限公司
二○○五年四月二十日

物业公司员工行为规范

一、树立团队精神，把维护企业的声誉和利益作为全体员工行业的基本准则，牢固地树立“我是公司的一员”的观念，荣辱与共。

二、每位员工都明确自己的工作职责，有强烈的责任感和质量意识。

三、要注意个性与共性相结合，共同营造企业的视觉形象，共同经营好企业的这一无形资产。

四、每个员工的工作要做得更细致、更周全，要体现出物业管理企业“为业主服务”的宗旨，把“这会不会让业主更高兴”作为服务的指南。

五、认清本企业与其他企业的区别所在，以企业为荣。

银川都市佳物业管理有限公司
二○○五年四月二十日

员 工 守 则

一、“以人为本、精心服务”是银川都市佳物业管理有限公司员工的行为准则。

二、员工上班时间应保持工装整洁、仪表端庄、精神饱满。

三、对待业主、住户、访客应主动热情，以礼相待。

四、严格执行上下班、交接班制度，不得无故迟到、早退；如有特殊情况时，应按规定事先向有关领导请假。

五、物业公司全体员工不得在当班时间做个人私事，不得徇私舞弊。

六、不准损坏公司信誉和对公司有不诚实行为。

七、不得假借公司名义或利用职权对外做有损公司声誉及利益的行为。

八、不得以任何形式向业主、住户或与业务有关的人员索取钱、财、物。

九、不得故意损坏公司财物，各部门公物如属认为损坏，责任人需照价赔偿。

十、物业管理区域内如发生突发事件，各员工必须坚守岗位，并按照公司指令进行防范，及时报告相关部门，将损失尽可能降到最低。

十一、公司工作人员必须遵纪守法，严格遵守和执行物业公司制定的各项规章制度，按章办事。

十二、公司的工作原则是：服务第一；工作标准是：业主满意；工作态度是：诚实守信；服务宗旨是：随时随地，尽心尽力。

物业管理财务会计制度

一、财产管理办法
1、本公司的财产管理依照此办法执行。

2、本公司财产主要为：
（1）办公用品：桌椅、电脑、打印机、复印机、办公家具、电话机、档案柜等
（2）工具、设备
（3）低值易耗品、材料
3、各部门根据需要提出请购单或请购计划，报上级核准后，交由总务部。

4、采购品经验收合格后，即由采购单位填写财产卡交由档案建档管理，财产实物由使用单位领回使用并负责保管。

5、财务部每年需依折旧年限规定，摊提折旧额进行帐务处理。

6、每年12月底前需对公司财产盘点一次，核对财产数量，并对盘亏、盘盈财产做金额调整。

7、对无法继续使用的财产按规定办理报废，并作相应的会计处理。

8、各项财产的使用说明书、质量保证书等资料统一由档案室保管，使用单位可使用复印件。

9、各部门对所使用的财产负责保管、保养的责任。财产发生损坏时，应查明原因、分清责任，出具调查报告和处理意见。

二、财务管理规定
1、总则
（1）为了规范物业管理企业财务行为，有利于企业公平竞争，加强财务管理和经济核算，结合物业管理企业的特点及其管理要求，制定本规定。除本规定另有规定外，物业管理企业执行《房地产开发企业财务制度》。

（2）本规定适用于中华人民共和国和国境内的各类物业管理企业（以下简称企业），包括国有企业、集体企业、私营企业、外商投资企业等各类经济性质的企业；有限责任公司、股份有限公司等各类组织形式的企业。

（3）其他企业独立核算的物业管理企业也适用本规定。

2、代管基金
（1）代管基金是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人委托代管的房屋共用部位维修和共用设施设备维修基金。房屋共用部位维修基金是指专项用于房屋共用部位大修理的资金。房屋的共用部位，是指承重结构部位（包括楼盖、屋顶、柱、内外墙体和基础等）、外强面、 楼梯间、走廊通道、门厅、楼内存车等。共用设施设备维修基金是指专项用于共用设施和共用设备大修理的资金。共用设施设备是指共用的上下水管道、共用水箱、加压水泵、电梯、共用天线、共电干线、共用照明、暖气干线、消防设施、住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、室外停车场、游泳池、各类球场等。

（2）代管基金作为企业长期负债管理应当专户存储，专款专用，并定期接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的检查与监督。代管基金利息净收入应当经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转作代管基金滚存使用和管理。

（3）企业有偿使用业主管理委员或者物业产权人、使用人提供的管理用房、商业用房和共用设施设备，应当设立备查帐薄单独进行实物管理，并按照国家法律、法规的规定或者双方签定合同、协议支付有关费用（如租赁费、承包费）。

管理用房是指业主管理委员会或者物业产权人、使用人向企业提供的办公用房。

商业用房是指业主管理委员会或物业产权人、使用人向企业提供的办公用房。

（4）企业支付的管理用房和商业用房有偿使用费，经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转作企业代管的房屋共用部位维修基金；企业支付的共用设施设备有偿使用费，经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转作代管的共用设施设备的维修基金。

3、成本费用
（1）企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务等过程中发生的各项支出，按照 国家规定计入成本、费用。

（2）企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出，计入营业成本。营业成本包括直接人工费、直接材料费和间接费用等。实行一级成本核算的企业，可不设间接费用，有关支出直接计入管理费用。

直接人工费包括企业直接从事物业管理活动等人员的工资、奖金及职工福利费等。

直接材料费包括企业在物业管理活动中直接消耗的各种材料、辅助材料、燃料和动力、购配件。零件、低值易耗品、包装物等。

间接费用包括企业所属物业管理单位管理人员的工资、奖金及职工福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通讯费、交通运输费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、保安费、绿化维护费、低值易耗品摊销及其他费用等。

（3）企业经营共用设施设备，支付的有偿