学府路锦绣华城项目思路简报 宝富德房地产投资顾问有限公司 Perfect Realty Investment Consultancy Ltd. 策略研究中心 2012年5月23日 一、项目分析 宗地情况 地块内现有哈尔滨电缆厂车间、1栋4层宾馆（原黑龙江新世纪职业培训学院）及电缆厂九三五住宅区、兴中机械加工厂、前卫无线电厂等企业及1栋4层住宅和幼儿园。 用地南至电缆厂围墙，东至长寿路及电缆厂围墙，北到规划嫩江路，西至学府路及信息技术职业学校。 规划情况 规划总用地面积：23.07万平方米 可开发用地面积：21.7万平方米 居住用地容积率≤3.5， 公建用地容积率≤ 4.0， 建筑密度≤ 25%， 绿地率≥ 30%， 建筑限高100米 用地性质：综合用地 中等规模，复合型用地 嫩江路 地块指标 一、地块分析 ■学府路因哈尔滨的名校聚集而得名，同时学府路还是哈尔滨的“南大门通道”，是哈尔滨重要的交通通道之一。 ■项目位于南岗区学府路和规划三环路交汇处，部分处于三环和四环路的夹层，距离南岗区中心位置直线距离为10.6公里，地块以北为主城居住生活片区，以南规划主要为教育科研和仓储用地片区，是典型的城郊接合处地块。 位于哈南，非完全生活居住区，距离老城区有一定距离。 距区中心10.6公里 地块区域初步判断 一、地块分析 A、B地块北侧为鲁商项目，大部分为高层住宅，环境较好，规划有大量配套公建，可与本项目形成互动； A、B地块西侧及东侧主要为老旧住宅楼区和棚户区，建筑较旧，环境一般； B地块南临三环路，噪音污染和粉尘污染对岂会造成一定的不良影响； C地块西侧旅游职业技术学校和东方学院，目前对区域消费力、发展速度、投资价值等均能有一定程度的带动作用，尤其是商业前景，对本项目利好。 A地块 B地块 鲁 商 项目大周边环境一般，东、南侧及北侧多为老式社区和棚户区，道路坑洼，没有景观价值。 学校 住宅区 住宅区 住宅区 哈达 物流园 学校 周边环境 一、地块分析 新城交通体系 快速路：学府路、三环路 对外联系道路：学府路、长寿路、正仪路、学府四道街、工电路和学府三道街，6条联系道路 路网结构：近似于方格网状 轨道交通：地铁1号线 本区域未来将实现立体化佳通体系，与老成区和其他新区形成全面连通，但目前公共交通条件还未完善，只依托学府路干道，对本区域发展还有一定的制约. 交通 一、地块分析 区内主要建筑的功能为厂区、单位家属小区住宅和校区，区内棚户区较多，房屋破旧，道路坑洼不平，无绿化，人文环境差。 区内的绝大部分工业企业处于停产或半停产状态。厂区或租赁给个人进行小规模生产，周边整体状况较为荒凉破旧。 人口结构 ■至2010年，人口规模达到55000人，流动人口比例较大，多为各企事业单位职员和周边村镇居民及外来个体经营户。 本项目位于南片区以南，未来规划以教育科研和仓储业区为主，人文环境薄弱。 人文环境 一、地块分析 8地块以学府路核心，周边5公里内汇集了医疗、教育科研、商贸、旅游等综合性配套资源。但核心区域内生活配套资源匮乏，需通过后其自身营造。 ☆ 2公里 3公里 5公里 地块周边配套情况 一、地块分析 正在建设的三环路 我市今年三环南线学府立交桥工程开工建设，桥梁全长2.21公里，为全互通式立交桥，工程计划今年11月底完工，建成后将同今年同步建设的三环路其他路桥，形成我市跨区快速干道。 学府立交桥为三环路南部联通线工程，其工程起点为哈双南路，终点为哈阿立交桥，全长13.6公里，道路红线宽80米。今年主要实施学府路立交桥、王岗高架桥、哈双南路地道桥等“六路五桥”建设。工程将在哈市南部地区形成一条交通主干道，有效连接松北、道里、南岗、香坊、平房、道外6个行政区和群力、哈西等城市新区，快速分流区域过境车辆，缓解主城区交通压力，盘活沿线土地资源，推动经济发展. 三环路的开通，将实现本区区位交通节点的功能，促进区内外人口的流动，加快本区域对外的辐射能力。 地块内部资源 一、地块分析。。。。。。