2019-05-09 1 城市经典二期 阶段性销售推广提报 2019-05-09 2 第一篇近阶段市场分析 2019-05-09 3 第一部分：上海市宏观市场分析上海楼市在宏观政策以及调控的影响下，已经出现连续4个月的成交量萎缩的现象，虽然在4、5两月的一度过激反应后，6月份成交量略有回升，但市场的成交结构已经发生了很大变化，卖方市场向买方市场转变已是不争的事实。楼盘价值与价格已经呈现严重对冲的格局！ 从市场实际成交价格来看，各楼盘的成交均价也有了下滑，且程度异常明显，价格回落25%以上的楼盘增多，降价现象开始普遍，且该趋势有继续加剧的现象条件存在。在这种市场背景下，如何在价格上打动购房者以顺利去化房源将是卖方占得先机的首要条件。 2019-05-09 4 1、上海1-7月份住宅成交量比较 数据来源：网上房地产自今年3月以来，一系列调控政策新盘市场最明显直接反应便是商品房成交量骤减。从3月份的224万m2一降至4月份的142万m2，在将至5月份的78万m2，可谓逐月递减，且减幅非常明显。6月份成交量略有回升迹象，但依然没有超过100万m2，7月份上海整体成交量仅为76万m2，市场成交疲软现象依旧延续。 单位：m2 单位：套 2019-05-09 5 2、上海1-7月份住宅成交均价变化比较 数据来源：普润地产数据库 单位：元/m2上海住宅成交均价与成交量呈正比效应，自3月份以来，成交均价持续走低，6月份仅为7294元/平米。7月份成交情况持续走低，最终仅为6700元/平米上下。成交价的回落说明了价格泡沫正被挤压释放，同时也说明自住客已占据了整体成交市场的重点地位。 2019-05-09 6 普润观点： 从近月来的上海住宅市场成交情况来看，整体需求量被控制，部分投机以及投资客已被宏观政策敢出市场，自用客已成为市场真正主体。但就近期而言，成交量的下滑、市场疲软态势将继续蔓延，观望态势也会继续保持。 但从整个格局而言，现继续保持成交量均属降价楼盘，购房者心理已有变化，降价乃至降价幅度已成为购房者关注的焦点。而在价格上始终“稳定”的楼盘，市场已经证明，背离市场需求的事物市场接受程度将会是非常有限的。 2019-05-09 7 3、市场动态变化——“停销部分”近期全市商品房交易惨淡已是不争的事实，自3月以来，无交易的楼盘更是剧增。 根据网上成交数据，本报告截取部分典型案例，以个案今年上半年最后一次成交纪录为始，得出了个盘连续无成交的总天数，以此来说明现今上海房地产市场的严峻形势，需要明确的是，以下零成交的各楼盘均是在市场中无明显降价或调价措施的楼盘。 2019-05-09 8 以下数据截止到8月15日 以上便是普润列举的部分背离市场现状的楼盘最近市场的反应。 2019-05-09 9 从上表总结的观点如下： 从可售套数来看，个案现今都仍有一定的体量，说明不是没货可卖，从“零”成交的起始时间上看，均都发生在4、5月份，可见宏观调控对其的影响明显。。 从区域分布上看，主要集中在市区的西南地区以及整个浦东区域，尤以定价高于或略高于区域的中高档楼盘为主。 需要提示的是，在以上列举的楼盘中，仅有浦东的大华锦绣华城在8月15日开始有成交纪录，且为1套预定房源，其他楼盘至今均未有交易。与此相对应的是，以上各楼盘上半年与下半年的报价，除了大华锦绣华城的新房源报价远低于上半年的13500元外，其他楼盘的价格都未见任何回落。 。。。。。。