谨呈：鹏欣集团
郡江SOHO领寓价格报告报告思路
项目价格制定
基本面分析
宏观市场分析
项目本体分析
均价生成报告思路
项目价格制定
基本面分析
宏观市场分析
项目本体分析
均价生成整体市场
成交量：09年1-5月上海商品住宅市场成交量已接近06年同期水平，较08年有较大幅度上升； 成交均价：09年1-5月上海商品住宅成交均价相对平稳，与08年同期水平相近
09年上海房地产市场持续回暖，表现在商品房销售量的持续增长方面，价格从08年下半年以来保持相对平稳状态上海住宅市场，从09年3月开始成交量快速上涨，成交均价稳中有升
住宅市场上海办公市场09年上半年呈现“量增价稳”态势，但成交量小幅上涨的同时，成交均价则较08年高峰期有较大幅度下降
办公市场杨浦区办公物业空置率较高，后续去化压力明显，整体去化速度远低于住宅物业
区域市场
基础数据：3-6月
基础数据：3-6月
按照杨浦区3-6月办公物业去化速度，去化完毕空置物业，还需25个月时间

按照杨浦区3-6月住宅物业去化速度，去化完毕空置物业，还需5.5个月时间。三大市场导向，打压投资客；预计09年下半年或10年上半年，投资类产品或将受到打压，市场大环境或将出现翻转
政策导向
09年7月6日，杭州各商业银行收紧二套房贷。购买第二套商品房将严格执行“四成首付，1.1倍基准利率”政策。 南京、广州、深圳等地随后跟进，银监会再次亦再次重申二套房贷政策

09年前5个月银行新增贷款达5.84万亿元，全年新增贷款仍可能达8.5万亿元，意味年底贷款余额较去年增长26%至28%。银监会官员警告，信贷增长有风险，明宽暗紧的央行货币政策，开始静悄悄调控经济

09年7月19日，中央二套经济半小时指出：楼市调控不宜半途而废，过热的房地产市场应该回归理性

政策导向： “二套房贷”政策重申，打压投资客
金融导向： 09年上半年银行信贷超前放量，达到7.8万亿，下半年或将“无款可贷”
舆论导向： “抑制投资”成为市场舆论主调09年上半年宏观市场总结
上海整体房地产市场呈现“量增价稳”态势； 上海住宅市场，从09年3月始成交量快速上涨，成交均价稳中有升； 上海办公市场成交量小幅上涨的同时，成交均价较08年高峰期有较大幅度下降； 杨浦区办公物业空置率较高，后续去化压力明显，整体去化速度远低于住宅物业； 政策、金融、舆论三大导向，打压投资客；预计09年下半年或10年上半年，投资类产品或将受到政策打压，市场大环境或将出现变化

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宏观市场对本项目启示
市场形势可能出现变化，郡江SOHO应借势发力，规避风险，快速入市，快速去化
启示一
启示二
住宅物业去化速度快于办公物业，郡江SOHO营销价值应偏向居住功能，以吸引更多客户上门
核心问题：如何实现项目的快速去化？
核心策略：紧随大势，实现SOHO去办公化项目为SOHO类办公物业，高物业管理费、办公性质用地、商业用水用电加深项目商办物业属性，成为项目去化难点
本体属性
办公性质用地 高物业管理费 商业用水用电 。。。。。

商办物业形象
例：少数来访客户均为办公类客户
价值的重新挖掘与发现，淡化商办物业形象
展示、推广方向的住宅化，强化SOHO的居家形象强调SOHO领寓规划利好、区位优势、产品功能三大核心价值，淡化商办物业形象
核心价值挖掘
北外滩新航运中心规划 东外滩滨江科技办公规划 复兴岛生态住宅区规划 衔接内环，3公里内3条轨道交通 五角场城市副中心辐射地带
规划利好/区位优势
SOHO户型功能复合性
SOHO投资价值
SOHO产品综合价值
13万平米城市综合体规划 SOHO产品功能复合性 5A级标配 滨江观景资源 星级物管
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通过现场展示，烘托项目整体营销气氛，突出SOHO的居家氛围。可实现价格贡献：1%-2%
现场展示
户外看板
裙楼看板明亮、尊贵的售楼处包装，改变原有售楼处的冷氛围。 可实现价格贡献：1%-2%
售楼处包装
区域演示墙
洽谈区展板媒体推广着重体现居家理念，强调SOHO产品的居住功能，通过精装修提升项目综合价值。可实现价格贡献：2%-3%
媒体推广
报纸稿半版
楼体贴字项目推售重点是60-70平米小户型，总价相对较低
项目户型本体属性启示
快速去化
SOHO“住宅化”的展示与推广
SOHO三大核心价值挖掘
吸引更多客户，提高上门量
总价：SOHO小户型，总价相对较低
与市场趋势相匹配的价格实现入市？
价格系统支撑报告思路
项目价格制定
基本面分析
宏观市场分析
项目本体分析
均价生成
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