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一、香港是全球第三大金融中心，房地产市场较为活跃 .... 1
1、概况：香港为中西文化交融的中心，经济保持中高速增长1
2、房地产市场：住宅租金同比继续下跌，全年成交量同比小幅下降 .. 3
二、香港房价：下半年价格反转回升，12月创历史新高 .. 6
1、绝对价格：12月香港住宅成交套均价为925.7万港元/套，创历史新高 .... 6
2、房价变化：四季度香港住宅价格指数环比和同比持续上涨7
3、分区域：12月各地区160平以下住宅平均售价同比均上涨，其中九龙表现
尤为突出 ... 8
三、下半年楼市量价齐升，未来香港楼市涨势或将放缓 ...11
海外城市房价解读：香港篇（2016年）
——下半年楼市量价齐升，未来涨势或将放缓
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海外城市房价解读——香港篇（2016年）
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一、 香港是全球第三大金融中心，房地产市场较为活跃
1、概况：香港为中西文化交融的中心，经济保持中高速增长
图：香港行政区划图
资料来源：中国指数研究院综合整理
香港位于中国南海沿岸，由香港岛、九龙和新界组成。香港地处珠江口以东，
北接深圳，西迎澳门，由香港岛、九龙和新界三大部分组成，共有263个岛屿，其
中大屿山面积最大，同时香港下设湾仔、观塘、离岛等18个行政区划。香港陆地
面积为1104平方公里，水域面积为1651平方公里，其中香港岛约为81平方公
里，九龙约47平方公里，新界约976平方公里。根据香港政府统计处数据，2015
年年底香港人口达732.4万人，较年中增加1.9万人，同比增长0.8%

表：2011年香港各行政区人口数量
香港岛 九龙 新界
湾仔 152,608 油尖旺 307,878 离岛 141,327
中西区 251,519 九龙城 377,351 大埔 296,853
南区 278,655 深水埗 380,855 北区 304,134
东区 588,094 黄大仙 420,183 荃湾 304,637
观塘 622,152 西贡 436,627
屯门 487,546
葵青 511,167
元朗 578,529
沙田 630,273
1,270,876 2,108,419 3,691,093
资料来源：香港政府统计处，中国指数研究院综合整理
香港富裕繁荣，治安良好，生活水平高。香港是全球人均寿命最长的地区之
一，有“东方曼哈顿”、“东方之珠”等美誉。香港又被称为“华人流行文化之
都”，拥有大中华地区最发达和最先进的华语文化产业。香港教育资源丰富，有香
港科技大学、香港大学、香港中文大学等知名院校。根据政治及经济风险顾问公司
的调查，在所调查的亚太地区中，香港罪案率为亚洲最低，成为全亚洲最安全的地
区，也是全世界最安全的地区之一。2012年香港被《经济学人》评为“全球最宜
香港岛
九龙
新界
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居城市”

香港是仅次于纽约和伦敦的全球第三大金融中心。香港是中西方文化交融的中
心，也是国际和亚太区重要的经济、金融、航运枢纽和最具竞争力的城市之一，为
仅次于纽约及伦敦的全球第三大金融中心。香港拥有全球最繁忙的货运港口，也是
主要的黄金交易中心，国际竞争力在不断上升。根据2012年中国社会科学院公布
的两岸四地294座城市的竞争力排行，香港连续十年排行榜首。目前香港已成为世
界第11大贸易实体、第6大外汇市场和第15大银行中心

图：1962年至2016年香港GDP及同比增长率
资料来源：香港政府统计处，中国指数研究院综合整理
2016年香港GDP达24891.1亿港元，同比增长3.8%。2016年，香港GDP
达24891.1亿港元，为自1962年以来的历史最高值，同比增长3.8%。分季度来
看，三季度香港GDP同比增长3.5%，四季度经济增长加快，同比增长4.8%。整
体来看，1962年至1997年为香港经济的高速发展期，GDP平均上涨15.8%至
13730.8亿港元，之后受亚洲金融危机的影响，经济出现下行，2003年后迅速复
苏；2008年受全球金融危机影响又一次出现下降，但很快反弹；2010年以来香港
GDP连年增长。综合来看，优越的地理位置、高效率的配套设施及优质的服务均
对香港经济做出了重大贡献

图：2011年年中香港各行政区划人口密度
资料来源：香港政府统计处，中国指数研究院综合整理
香港人口密度高，且持续增长。根据香港政府统计处的数据，2011年年中香
-10%
-5%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%5,000
10,000
15,000
20,000
25,000
30,000
亿港
元
GDP增长率
3 874
15 924
44 917
- 10 000 20 000 30 000 40 000 50 000 60 000
离岛大埔
北区西贡
新界元朗
荃湾屯门
南区沙田
湾仔香港岛
中西区葵青
东区九龙城
深水埗油尖旺
九龙黄大仙
观塘
人/平方公里
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港人口密度为6404人/平方公里，为世界上人口最稠密的城市之一，较2010年底
增长0.3%。分区域来看，2011年年中九龙的人口密度高达44917人/平方公里，
所管辖的5个行政区划每平方公里的人口数均超过4万人，其中观塘的人口密度为
55204人/平方公里，位居18个行政区划首位，为香港人口最稠密地区；香港岛人
口密度为15924人/平方公里，明显高于新界（3874人/平方公里）

文化多元化，华人以外人口仅约占6.4%。2011年香港的华人数量达662.0万
人，占总人口约93.6%，华人以外的种族约占总人口的6.4%，以印尼人和菲律宾
人居多，人口均超过13.3万人。香港的主要语言为粤语和英语，普通话也相当流
行

2、房地产市场：住宅租金同比继续下跌，全年成交量同比小幅下降
图：2005年2季度至2016年4季度香港住宅租金指数及其环比、同比
图：2016年4季度香港各类、各地区住宅租金及其同比
资料来源：香港差饷物业估价署，中国指数研究院综合整理
2016年三、四季度香港住宅租金指数同比继续下跌，但跌幅呈回落态势。根据
香港差饷物业估价署发布的租金指数，2016年四季度香港住宅租金指数为172.7点，
环比上涨1.7%，涨幅较三季度回落1.3个百分点；同比下跌0.5%，为自2016年1
季度以来连续第四个季度下跌，跌幅较三季度回落3.4个百分点

四季度，港岛各类住宅租金同比均呈下跌态势。从各类住宅及各地区租金情况
来看，2016年四季度港岛各类住宅租金均超过380港元/平方米·月，为各地区租金
最高水平，其中160平方米以上住宅租金达435港元/平方米·月；新界40至69.9
-25%
-20%
-15%
-10%
-5%
0%
5%
10%
15%
20%
25%20
40
60
80
100
120
140
160
180
200租金指数环比同比
-8%
-4%
0%
4%
8%100
200
300
400
500
40平
方米
以下
40至
69.
9平
方米
70至
99.
9平
方米
100
至1
59.
9平
方米
160
平方
米或
以上
40平
方米
以下
40至
69.
9平
方米
70至
99.
9平
方米
100
至1
59.
9平
方米
160
平方
米或
以上
40平
方米
以下
40至
69.
9平
方米
70至
99.
9平
方米
100
至1
59.
9平
方米
160
平方
米或
以上
港岛九龙新界
租金同比
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