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一、洛杉矶都会区是美国第二大都会区，为多中心、扩散型结构 . 1
1、概况：洛杉矶是美国第二大城市，仅次于纽约 ....... 1
2、房地产市场：扩散型住宅市场；下半年住宅成交回升 ........ 3
二、洛杉矶房价：房屋套总价和价格指数继续平稳上涨 .... 4
1、绝对价格：房屋套总价不断回升，与全美平均水平的差距持续扩大 ........... 4
2、房价变化：价格指数同环比持续上涨 ......... 5
3、分物业：四季度，别墅和公寓价格同比涨幅均低于全美平均水平 .. 6
三、结语：下半年房价平稳上涨，预计未来市场仍存上行空间 ..... 9
海外城市房价解读：洛杉矶篇（2016年）
——房价稳步上扬，预计市场仍存上行空间
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海外城市房价解读——洛杉矶篇（2016年）
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一、 洛杉矶都会区1是美国第二大都会区，为多中心、扩散型结构
1、概况：洛杉矶是美国第二大城市，仅次于纽约
图：洛杉矶市、洛杉矶县及洛杉矶都会区覆盖范围
资料来源：中国指数研究院综合整理
洛杉矶位于美国西岸加州南部，美国的第二大城市，仅次于纽约。通常所说的
洛杉矶都会区（Los Angeles Metropolitan Area）并不是一个行政区，而是主要由
洛杉矶县、橘子县部分地区组成的城市群，全称为洛杉矶-长滩-圣安娜都会区
（Angeles-Long Beach-Santa Ana, MSA），拥有1280万人口。主要核心城市是
洛杉矶市（Los Angeles City），是加州的第一大城（拥有超过400万人口）。大洛
杉矶地区所涵盖的范围更大，包括5个县，大约1800万人口

图：2010年美国GDP前十都会区GDP占比
资料来源：美国国家统计局，中国指数研究院综合整理
1本文所采用的大都会统计区(United States Metropolitan Statistical Areas，简称MSA)，是美国核心都会人口
密度相对较高，和地区全体经济有密切关系的地理区域。这些地区并没有法律地位，由美国人口普查局和其他
联邦政府机构出于统计目的使用。核心都会区域人口超过5万人的，可被定为大都会统计区

1.9%
2.2%
2.3%
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2.7%
2.9%
3.7%
5.1%
8.9%
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亚特兰大
波士顿
旧金山
费城
达拉斯
休斯顿
华盛顿
芝加哥
洛杉矶
纽约
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洛杉矶是世界的文化、科学、技术、国际贸易等中心之一，拥有多中心、高度
分散的城市空间结构。洛杉矶是美国石油化工、海洋、航天工业和电子业的最大基
地，拥有科学家和工程技术人员的数量位居全美第一，享有“科技之城”的称号

根据世界银行数据，2010年大洛杉矶地区GDP达到7706亿美元，洛杉矶都会区
GDP为7357亿美元，占比5.1%，是美国仅次于纽约的第2大城市经济体，也是
世界上仅次于东京和纽约的第三大城市经济体。如果将其视为一个独立的国家，其
经济规模可以在全世界名列第17位。目前，洛杉矶除市中心外有10个左右的次
中心，例如好莱坞、机场区、港口区等。根据2010年人口普查结果，除洛杉矶市
外，有22个人口在10万人以上的城市，23个人口在6万人和10万人之间的城
市

图：2011年美国移民数量最多的十个城市
表：洛杉矶都会区人口总数前十六城市人口密度对比
城市 人口密度 (人/km2) 城市 人口密度 (人/km2)
圣安娜 4,600富乐顿 2,334
加登格罗夫 3,700亨廷顿比奇 2,300
长滩 3,549帕萨迪纳 2,300
洛杉矶 3,124橙市 2,100
托伦斯 2,700圣塔克拉利塔 1,400
安纳海姆 2,600尔湾 1,300
波莫纳 2,500兰开斯特 640
格伦代尔 2,400棕榈谷 560
洛杉矶都会区 1,025
资料来源：美国国家统计局、中国指数研究院综合整理
外来移民占比相对较高，都会区人口密度整体差异较小。根据美国国家统计局
数据显示，2011年美国移民数量最多的十个城市中，洛杉矶市仅次于纽约位列第
二，为149万人；人口密度方面，洛杉矶都会区每平方公里人数为1025人，在人
口排名前16位的城市中，密度最高的为圣安娜，为4600人/平方公里，是最低的
棕榈谷（560人/平方公里）8.2倍。其他城市每平方公里人口多在2000-4000人之
间，其中，洛杉矶市的人口密度为3124人/平方公里，整体差异较小，显示出洛杉
矶都会区的多中心结构特点

洛杉矶是美国华人最多的城市之一，大片华人聚居的唐人街在大洛杉矶地区一24
30
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35
38
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149
307
- 50 100 150 200 250 300 350
费城
迈阿密
凤凰城
旧金山
圣地亚哥
圣琼斯
芝加哥
休斯顿
洛杉矶
纽约
万人
x 10000
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共有三个。第一个是洛杉矶市中心最古老的唐人街；第二个是最大的唐人街，横跨
San Gabriel、蒙特利公园市（Monterey Park）和Alhambra三座城市；第三个是双
岗地区的唐人街，新移民大多住在此地。洛杉矶地域面积大，气候也适合居住，是
很多人投资和移民的首选

2、房地产市场：扩散型住宅市场；下半年住宅成交回升
洛杉矶房地产市场吸引了大量投资者的目光。洛杉矶气候宜人，是世界的文化、
科学、技术、国际贸易和高等教育中心之一，还拥有世界知名的各种专业与文化领
域机构，在大众娱乐方面，洛杉矶具有很强国际声誉和全球地位，闻名世界的好莱
坞就位于该市。这些特点使得洛杉矶房地产市场吸引了来自世界不同地区的大量投
资者。如著名的比弗利山庄（Beverly Hills），有“全世界最尊贵住宅区”称号，充斥
着大量百万豪宅，是洛杉矶市内最有名的城中城

房地产业体现了城市发展的特点，而城市结构也对未来房地产业健康发展产生
重要影响。洛杉矶县面积约1.2万平方公里，从洛杉矶县各区域房屋挂牌均价看，
高价位住房广泛分布在各个区域，并非集中于一个较小范围。洛杉矶多中心、扩散
型城市分布特点带动了住宅市场的扩散。其发展轨迹与交通的发展密切相关，主要
分为3个阶段

第一阶段铁路促进工业的发展，使得人口大量涌入，房地产业兴旺

第二阶段有轨电车的发展，使人口向郊区扩散。城市内部有轨电车的发展，使
得居民的出行距离增加，中产阶级和富人开始向当时的郊区迁移。城市交通既促进
了洛杉矶城市化的进程，又使得市中心的人口向郊区扩散，从而带动住宅市场在郊
区的快速发展

第三阶段汽车的普及对洛杉矶城市扩散起到决定性作用。1920年代汽车发明并
且逐渐进入普通家庭，1950年代开始的高速公路建设又大大地加快了郊区化的进程

高速公路建设和小汽车的广泛应用促使许多大公司都搬到了郊区，逐步形成了洛杉
矶的多中心城市结构

图：2012年2月至2016年12月洛杉矶县住宅月度成交量及同比变化
资料来源：Redfin，中国指数研究院综合整理
2016年洛杉矶县住宅共成交75183万套，其中下半年成交39181套，环比增
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万
套
成交量同比
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