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一、新加坡是东南亚的经济中心，房地产市场发展迅速 .... 1
1、概况：新加坡有“花园城市”的美称，经济进入中低速发展 ........... 1
2、房地产市场：租金继续回落，各类住宅成交量均较2015年有所回升 ......... 2
二、新加坡房价：组屋均价较平稳，12月同比止涨转跌 .. 6
1、组屋：均价整体波动较小，12月同比止涨转跌 ....... 6
2、非有地私人住宅：下半年均价普遍在1200新元/平方英尺以上，高于2015
年同期水平7
3、有地私人住宅：12月均价下跌至1005新元/平方英尺，同比跌幅扩大至
14.8% ........ 9
4、各区域：各区域价格指数同比持续下跌，中央区以外地区同比跌幅最大 ....10
三、2016年市场持续低温，未来房价下行压力仍较大 .....11
海外城市房价解读：新加坡篇（2016年）
——楼市持续趋冷，房价下行压力仍较大
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海外城市房价解读——新加坡篇（2016年）
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一、 新加坡是东南亚的经济中心，房地产市场发展迅速
1、概况：新加坡有“花园城市”的美称，经济进入中低速发展
图：新加坡位置及区划图
资料来源：中国指数研究院综合整理
新加坡位于马来半岛最南端，被称为“东方十字路口”。新加坡的梵文意为
“狮子城”，又因国土小如星斗，故称星洲、星岛，具有“花园城市”的美称。新
加坡北面与马来半岛隔着宽仅1.2千米的柔佛海峡，西边有长堤相连，在南面隔着
新加坡海峡同印度尼西亚相望，海峡长105千米，宽1.7千米，扼守马六甲海峡入
口处的航行要道目前新加坡的土地总面积718.3平方公里，海岸线长达200余公
里。新加坡共有大小岛屿50多座，本岛的面积占88%以上。新加坡无省市之分，
一般分为核心中央区（Core of Central Region, CCR），次中央区（Rest of
Central Region, RCR），和中央区以外（Outside Central Region, OCR）。2015
年总人口达553.5万人，为历史最高，较2014年增长1.2%，其中常住人口为
390.3万人

新加坡是世界上经济最发达的地区之一，是东南亚的经济中心。从瑞士洛桑管
理学院（IMD）公布的全球竞争力排名看，“弹丸之地”新加坡一直排名居全球前
列。新加坡是国际航运、航空和贸易中心。新加坡港地理位置优越，港口货物年吞
吐量居世界前列。国际航空客运周转量仅次于美、英、法、日居世界第5位。新加
坡是国际工业和技术服务中心。新加坡以炼油和造船为核心的工业部门处于世界前
列，同时新加坡也是世界上三大炼油中心之一，成品油出口额仅次于荷兰居世界第
二位。新加坡是国际投资和金融中心，亦是国际旅游和会议中心。新加坡大力发展
基础设施，美化城市环境，提供优质服务，吸引大量外国游客旅游及大批国际会议
在新加坡召开。目前旅游业已成为新加坡外汇的重要来源之一

新加坡
Core central region Rest of central region
Outside central region
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图：1960年至2016年新加坡GDP及其增长率
资料来源：新加坡统计局，中国指数研究院综合整理
2016年新加坡GDP首次突破4100亿新元，同比增长0.5%，增速较2015
年收窄。2016年新加坡GDP达4102.72亿新元，首次突破4100亿新元，连续第
15年增长，增幅较2015年缩小4个百分点至0.5%。1998年至2011年新加坡
GDP平均增速降至6.4%，2012年至2016年GDP平均增速继续下降，仅为
3.4%

图：新加坡人口密度
人口密度
(人/平方公
里)
1990 2000 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
4814 5900 7146 7273 7429 7540 7615 7697 7798
资料来源：新加坡统计局，中国指数研究院综合整理
新加坡人口密度高，且增长较快。根据新加坡统计局的数据，目前新加坡人口
密度为7798人/平方公里，为1970年（3538人/平方公里）的2.2倍，为世界上人
口最稠密的城市之一，较2015年增长1.3%。近五年来人口密度的增速基本保持在
1%以上，其中2012年增长最快为2.1%

新加坡是一个多元民族、多元文化的移民社会。截至2011年10月，居住在
新加坡的外籍人士约有155万，占总人口的30%。在本国公民中，华人占
74.1%，新加坡因此成为世界上除中国以外，华人占大多数的唯一国家。其他1/4
公民多属于马来族、印度族和欧亚族

2、房地产市场：租金继续回落，各类住宅成交量均较2015年有所回升
新加坡住宅主要有组屋（HDB Flats）和私人住宅（Private Properties）两种
类型，其中私人住宅包括非有地私人住宅（Non-Landed Properties）和有地私人
住宅（Landed Properties）。非有地私人住宅包括高级公寓（Condo）和普通公寓
（Apartment），有地私人住宅包括独栋（Detached）、双拼（Semi-Detached）和
联排（Terrace）

13.3%
10.4%6.4%
3.4%
-10%
-5%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%500
1000
1500
2000
2500
3000
3500
4000
4500
亿
新
元
GDP增长率平均增速
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图：新加坡各类住宅占住宅总量的比例
资料来源：新加坡统计局，中国指数研究院综合整理
新加坡组屋占比较2015年继续小幅下降，公寓占比扩大至14.4%。根据新加坡
统计局的数据，2016年新加坡组屋占住宅总量的80.0%，较2015年下降0.1个百
分点，为1990年来最低占比；公寓（Condominiums & Other Apartments）占住宅
总量的14.4%，较2015年扩大0.5个百分点；有地住宅占比为5.3%，较2015年
下降0.4个百分点。整体来看，1970年以来，组屋占比明显扩大，2000年来占比呈
不断下滑趋势，但仍保持在80%以上，依然是新加坡最主要的住宅类型；公寓占比
持续增加，2010年来均超过10%；有地住宅占比由1970年的14.1%降至2000年
以来的5%-6%之间

图：2007年四季度至2016年四季度新加坡私人住宅租金指数及其环比、同比
资料来源：URA，中国指数研究院综合整理
私人住宅租金继续回落，同比跌幅稳定在5%以内。根据新加坡市区重建局发布
的租金指数，2016年四季度新加坡私人住宅租金指数为104.5点，与2010年二季
度水平相近，环比连续第13个季度下跌，跌幅为1.0%，较上季度缩小0.2个百分
点；同比连续第12个季度下跌，跌幅缩小0.3个百分点至4.0%

30.9
67.8
85.0 88.0 84.4 83.1 83.2 82.8 83.6 82.4 82.7 81.6 81.9 80.4 80.1 80.0
4.8
3.9
4.7 6.5 9.8 10.8 11.1 11.2 10.5 11.4 11.1 12.1 12.3 13.5 13.9 14.4
14.1
8.5
7.0 5.1 5.4 5.7 5.3 5.7 5.5 5.7 5.8 6.0 5.5 5.8 5.7 5.3
50.2
19.8
3.31030
40
50
60
70
80
90
100
1970198019902000200520062007200820092010201120122013201420152016
%
组屋公寓有地住宅其他
-25%
-20%
-15%
-10%
-5%
0%
5%
10%
15%
20%
0.0
20.0
40.0
60.0
80.0
100.0
120.0
140.0
rental index环比同比
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图：2007年四季度至2016年四季度新加坡住宅空置率
资料来源：URA，中国指数研究院综合整理
四季度私人住宅空置率为8.4%；执行共管公寓空置率上升至14.1%。私人住宅
方面，2016年四季度新加坡住宅空置量为29197套，较三季度减少639套，同比增
长10.1%；空置率为8.4%，较三季度减少0.3个百分点。整体来看私人住宅空置率
在2016年下半年稳中有降。执行共管公寓方面，2016年执行共管公寓空置率波动
较大，整体呈先降后升态势，四季度，空置量为3364套，较三季度增加938套；空
置率为14.1%，较三季度扩大3.3个百分点

图：新加坡住房拥有率
资料来源：新加坡统计局，中国指数研究院综合整理
新加坡住房拥有率上升至90.9%。2016年新加坡住房拥有率为90.9%，较2015
年扩大0.1个百分点，为1970年（29.4%）的3.1倍，几乎完美实现新加坡政府“居
者有其屋”计划

图：2010年二季度至2016年四季度新加坡私人住宅交易量及其同比
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
14%
16%
18%私人住宅执行共管公寓EC
87.5
92.0
87.2
88.6
90.190.590.390.890.9
80
82
84
86
88
90
92
94
96
98
100
199020002010201120122013201420152016
%
-80%
-60%
-40%
-20%
0%
20%
40%
60%2000
4000
6000
8000
10000
12000
套
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