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专题研究|房地产
2017年06月18日
证券研究报告

Table_Title
房地产行业
物业管理行业16年跟踪分析：整体高增速，传统业务依然是主体
Table_AuthorHorizontal 分析师： 乐加栋 S0260513090001 分析师： 郭 镇 S0260514080003
021-60750620010-59136622
lejiadong@gfguoz@gf
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核心观点：
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截止到2016年末，全国物业管理面积为185.1亿平米，尽管行业整体集中度依旧偏低，但百强房企市场占有
率延续上升态势。16年百强企业管理面积总值达到54.50亿平米，占全国物业管理面积的29.44%。16年百强企业
管理面积均值为2725.09万方，同比增长15.40%，连续三年复合增长率达到25.6%。TOP10企业市场占有率快速
提升至10.18%，较上年提高2.54个百分点，强者恒强态势持续加剧，在管项目数量均值为166个，同比增长7.59%，
呈持续增长趋势。TOP10企业市场占有率仅为10.18%，与15年相比增长2.54个百分点，13-16年TOP10企业市
场占有率年复合增速达到20.4%。超过百强企业同期年复合增长率4.65个百分点。就单纯物业管理收入业务而言
已经逐步形成了一个近万亿的市场。行业目前尽管依旧处于初级阶段，但龙头企业梯队已经初步形成，借助资本
以及模式创新的力量，集中度提升将为这部分企业带来营业能力和利润水平长期提升的广阔空间。

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2016年全年实现营业收入均值达到了6.28亿元，同比增幅达16.10%。百强收入增速进一步提升。从收入结构
来看，物业管理服务占比达到82.72%，多种经营收入均值为1.09亿元，同比增长19.98%，业绩贡献度为17.28%，
较2015年增加0.55个百分点，传统物业管理依旧是是百强企业收入的主要来源。对于物业管理企业而言，服务质
量是公司的核心竞争力，有助于提升单位面积的收入及利润贡献能力，同时也是外延式发展的重要条件。行业盈
利能力方面，16年百强企业均值为45798万元，同比增长16.90%，盈利规模持续扩大；其中，基础物业服务净利
润均值为2782万元，同比增长3.05%，多种经营净利润均值为1797万元，同比大幅增长47.62%，增速远超基础
物业服务，12年至16年复合增长率达到37.61%。

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物业智能化管理能够有效改善运营效率低、成本高、管理粗放等局面，实现服务质量的提升。百强企业不断
加强智能化建设力度，快速推进智能化管理建设进程，2016年，百强企业智能化投入均值达478.06万元，同比增
长79.45%，2013-2016年，百强企业智能化投入均值增长率逐年扩大，智能化投入均值四年复合增长率达60.65%。

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行业基础业务利润率较低，社区O2O行业发展存在不确定性。

Table_Report 相关研究：
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专题研究|房地产

目录索引
16年物业管理行业：集中度提升，传统业务稳固 . 4
行业收入及成本：维持传统结构，利润率小幅上升 .......... 7
收入水平稳定提高 .... 7
服务质量依旧是核心竞争力 .. 9
净利润水平维持较高增速 ... 10
储备项目提供增长潜力，成本结构进一步优化 ....... 11
创新模式，助推物业管理行业升级 ......... 14
提高智能化投入，构建智慧社区 ..... 14
社区O2O：各显神通，竞争激烈 ... 15
新技术与物业深度融合 ....... 16
风险提示 . 17
图表索引
图1：全国物业管理面积（亿平米）及百强企业市场占有率 ......... 4
图2：百强企业平均管理面积及平均项目数 .......... 4
图3：百强物业管理企业项目城市分布 ..... 4
图4：百强物业管理项目结构分布5
图5：百强物业公司进入城市及项目数均值 .......... 5
图6：TOP10物业管理企业市场占有率 .... 6
图7：TOP10与百强企业复合增速 ........... 6
图8：物业管理公司项目来源比例6
图9：TOP10企业管理面积增长构成 ....... 6
图10：百强企业分层级营业收入均值及增长率 .... 8
图11：物业服务收入和多种经营收入增速8
图12：百强物业企业收入结构分拆 .......... 8
图13：百强企业各类型业态收入占比 ....... 9
图14：2016年百强企业不同城市平均物业服务费标准 .. 10
图15：2015-2016年百强企业物业服务费收缴情况 ....... 10
图16：百强企业11-16年平均续约率 ..... 10
图17：百强企业净利润均值变化11
图18：2015-2016年百强企业净利润构成及变化情况 .... 11
图19：16年百强企业营业收入结构和净利润结构对比 .. 11
图20：2016年百强企业分层级净利润均值及增长率...... 11
图21：合同储备项目均值及增速12
图22：合同储备项目面积及增速12
图23：百强企业平均营业成本及营业成本率情况 ........... 12
图24：15-16年百强人均管理面积和人均产值 ... 12
图25：2015-2016年百强企业成本构成情况对比 ........... 13
图26：2015-2016年百强企业基础业务外包项目数量占比 ........ 13