请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 [Table_MainInfo] 行业研究/房地产证券研究报告 行业深度报告2017年04月02日 [Table_InvestInfo] 投资评级增持维持 市场表现 [Table_QuoteInfo] -10.34% -6.47% -2.61% 1.25% 5.11% 8.98% 2016/42016/72016/102017/1 房地产海通综指 资料来源：海通证券研究所 相关研究 [Table_ReportInfo]《海通地产第12周周报：重点城市销量 持续回升，一线城市二手房市场持续走 强》2017.03.26 《房地产行业2月报：分城施策，行业指 标平稳》2017.03.21 《海通地产第11周周报：重点城市销量 小幅恢复》2017.03.19 [Table_AuthorInfo] 分析师:涂力磊 Tel:(021)23219747 Email:tll5535@htsec 证书:S0850510120001 联系人:杨凡 Tel:(021)23219812 Email:yf11127@htsec 中国票证经济研究：粮票与房票 [Table_Summary] 投资要点： 是通过市场化的手段进行的资源配臵。我国从1955年开始实行粮票，对城市居 民定量分配粮食。随后又出现日用品票证，高峰期凭票供应商品多达156种
推行农业制度改革。农村制度由原来人民公社集体管理的生产大队模式，转变 为以农户为单位实行农民自我管理和生产、分配及经营的制度，调动了农民生 产积极性，促进生产力提高。1993年国家宪法修改，将计划经济的规定修改为 “社会主义市场经济”，并取消粮票使用。此外中国还建立了现代企业制度，加大 了日常用品的生产，相关票证也陆续消逝
国出现过，在苏联和美国物资短缺的时候也出现过。票证经济对粮食和商品进 行统一定量分配，在一定程度上保障了居民对生活必需品的基本需求，保障城 市居民基本平均分配短缺资源。2）票证的地域性分化导致人口流动受限制。一 方面票证只是针对城镇居民；另一方面地方票证不能跨地方使用。这使得农村 人口不能流入城市，因为农民离开土地就不能生存。3）提高供应是结束票证时 代的方法之一。中国粮食和商品供应逐渐丰富，物资短缺的问题逐步得到改善
过去很多凭票限量供应的商品开始敞开销售
后，其实质是将受调控的重点城市中个人购房资格作为可以分配的资源进行定 量分配。定量分配通常出现在供需不平衡，为了保障居民的基本生活而出现的， 房票和粮票的出现均为相关行业的供应不及需求。地方房票种类繁多而且不能 跨区域使用。这和目前房地产因城施策的情况类似。房票和粮票的使用都存在 地域差异化的特征
确保“低端有保障，中端有市场，高端有约束”
于租赁。目前我国长租领域刚刚起步，一线城市存量房市场规模和房屋流通率 具备发展规模化租赁市场的条件。我们初步估算，租赁市场的租金规模可达1 万亿元，附加服务可达300-400亿元。运营模式上，集中式长租公寓在成本控 制方面比分布式更优（相关企业可参考万科泊寓和世联行红璞）。在企业市场化 的运作下，通过发展长租公寓增加住房供应，满足住房需求，或可成为调节目 前房地产供需不平衡的问题，结束房票时代
法给予承租人法律上支持，保障承租人在租赁期间的居住权益，平衡购和租的 天平，在立法上支持“人人有住房不等于人人有房产”的新消费观念。2016年6 月国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》。意见首 次提及保障承租人权益问题，且支持并计划通过减免和抵扣税费的方式鼓励企 业发展租赁。意见奠定了租赁市场的发展基石。风险提示：行业宏观基本面下 行
行业研究〃房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明目录 1.票证经济的兴衰.........5 1.1什么是票证？票证有哪些特点？..........5 1.2票证时代的开始...........6 1.3票证时代的结束...........8 1.4启示...10 2.房票和粮票对比.......10 2.1相同点10 2.2不同点12 3.房票何时才能结束？12 3.1构建多层次市场，形成人人有房住不等于人人有房产的新消费观....13 3.2发展长租公寓，形成多层次市场供应主体.....14 3.3立法保障承租人权利..18 附录........21 信息披露.23 行业研究〃房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明图目录 图1全国粮票.6 图2地方粮票.6 图3《我所经历的“粮票时代”》.........6 图4粮票制度.7 图5票证时代中的三阶段.......8 图61978年以后中国重要政策和改革...........9 图71982-1986年中国农业改革系列措施和进程.......9 图840大中城市土地透支面积和新开工面积累计同比（%）..........11 图9重点一二线城市出清周期变化..11 图10房地产中长期市场模式构建框架...........14 图11租房地产多层次划分示意图......14 图12二手房成交量占总成交量占比..15 图13中美日三国住房市场结构分布..15 图14房屋流通率国际和国内重点城市比较....16 图15租赁行业规模大概测算.17 行业研究〃房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明表目录 表11953-55年票证时代开启时的相关文件..7 表2 IMF房价收入比世界城市排名...13 表3长租公寓运营模式对比.17 表4中国保障房计划18 表5税收优惠政策....19 表616年10月以来限购限贷政策梳理（截至17年3月9日）....21 表716年10月以来限购限贷政策梳理（截至17年3月9日）继续.........22 。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看