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顺义区域市场简况
中央公园
本 案
香悦四季
金宝城
总用地面积： 22.97公顷 总建筑规模：30万平米 容积率： 1.3 绿化率： 30% 现阶段推出类型： 六层洋房产品 户型：160-200平方米 预计售价：15000元/平方米
项目素描
新城核心—滨水而建—公园为邻
通透板式建筑 精装修标准：2000元/平米 香悦四季12月成交113套，成交均价约13949元/平米，去除2000元精装与户内赠送面积，其毛坯成交价约在10600-—11000元/平米之间
合景 香悦四季
预计2010年年初推出的小独栋别墅： 地上两层、地下一层 户型： 235平方米、240平方米 户型特点：地下面积均为130平方米，并且是不计入销售面积
合景 香悦四季
与本案相邻，小独栋别墅产品，总价预计在450万左右
以酒店、别墅、洋房、商业多种业态为组成的综合体项目。其中四星级金宝花园酒店、金宝花园别墅已成熟使用。 金宝城12月成交5套， 与其近期放盘量有关，均价10095元/平米
金宝城
香醍溪岸12月成交25套，成交均价较开盘上涨了约1500元，按地上面积为地下面积的2-2.5倍计，其地上成交均价约为19600-21000之间
龙湖 香醍溪岸
小 结 在售的小高层公寓产品，在对外的宣传上均将产品的形象升级。 区域整体产品类型两极分化，主要分为公寓产品和别墅产品两大类，过渡、自住兼投资型经济户型和享受度假豪宅型； 户型面积区间：小高层在130平方以下，别墅在250平方以上，没有中间过渡的产品，
区域内缺少舒适型的高端宜居产品
洋房别墅化设计 植入了别墅的空间尺度以及户型设计理念，户型呈现出了退台、花房、露台等，只有别墅才会有的灵动空间，使得具有着鲜明的别墅血统。 别墅式的生活氛围 在园林设计和建筑风格上更突出表现人性化的良好融合。 具备别墅社区独有的资源优势 在拥有生态环境及景观的同时（中央公园、森林公园），又具备了城市住宅的便利和繁华，引领了一种全新的生活方式
综上所述，我们发现：
新城稀缺的具备别墅品质的低密住宅
threats（威胁） 未来走势不明朗，不确定因素的风险 政策变化带来的地产市场变化 周边项目的跟随竞争
Strengths（优势） 产品力强，具有较强稀缺性 产品落差较小，均为同质化客群 紧邻中央公园，绝对水景 鲁能地产的品牌优势
Weaknesses（劣势） 区域价值认可还需时日 相对的高成本带来高定价，具有一定风险
Opportunities（机会） 区域产品两极分化严重，舒适型高质产品稀缺； 顺义区域的不断发展，生活配套逐渐完善； 多个知名开发商进入顺义，区域市场升温； 大龙天竺地块助推顺义房价升高； 地铁15号线动工，拉近与市区的距离
SWOT分析
本案拥有稀缺的类别墅型低密产品以及得天独厚的居住环境，通过城区功能的发散作用，将吸纳不同于以往的栖息者
地缘维度 前期以地缘性客户为主，后期逐渐辐射以北京东北部为主的高端客户
京城高端客户
望京、亚运村、大山子以北泛京城东北部的高端客户
空港及顺义地区的高端地缘性客户
功能维度 二次置业客户作为前期的主力客户，炒热市场，逐渐吸引自住的购买者
第一居所——自住占主导
第1.5居所——自住投资两相宜
第二居所——投资需求为主
财富维度 具有前瞻性的永远是财富阶层的精英，以他们为目标客户，起到意见领袖的带领和引导作用
准中产阶层
中产阶层，准财富阶层
财富阶层，层峰人士
深挖 顺义当地
企事业机关人员 喜欢彰显身份 追求更好的高品质生活
辐射 北京城区
工作在北京东部 看重相对城区而言的低价 看重高品质和高品味
目标客群
位居新城核心 与12万平米中央公园为邻 水景无敌 10万平米商业金融配套、社区高档会所 两大公园所在的旅游渡假风景区 健康生态 轻轨交通拉近与城市的友好距离 浓荫花园 精致典雅园林 160-200，低密大宅，享受别墅空间 品牌企业，高端项目开发商
项目价值梳理
核心价值提炼
中央公园水岸 地中海大宅
核心区位、优质景观、生态环境、风格产品、低密特性； 使本案具有了唯一性和独特性，其所代表的生活方式将作为项目的个性名片在后期进行延展，发挥本案的独特气质与品质感，体现价值
鲁能新城7号院
项目案名
配合企业的品牌推广，突出鲁能品牌以及新城概念。 可塑造成鲁能开发的新城市级大盘的品牌，在北京以外区域复制。 “7”是地块的代号，显得顺理成章； 从风水角度上讲，“7”代表“上”，符合高端客户的心理需求； “院”突出了项目的高端性、私密性、尊贵感； “7号院”与“第一区”有延续性，可形成一套以数字为系列的分案名
鲁能新城．7号院 推广策略分解
贰
1、塑造区域价值形象标杆： 突破区域价值，打造别墅生活圈升级概念，建立区域高端地产形象。 2、建立区域高端产品标准，提升产品杀伤力： 强调类别墅形象和精神价值，突出低密住宅的稀缺性，形成区域差异优势，建立区域高端地产产品标杆。 3、建立区域最高端地产品牌形象： 品牌与产品高端结合，整合推广，塑造北京罕见规模化大盘，以类别墅的高端社区形象完成高端产品站队，建立区域高端地产品牌标杆
核心策略
引领新城别墅化生活，树立区域高端地产标杆。
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