未来超越想象 湖南百鑫达滨江新城项目2012年定位营销报告
湖南中原事业五部 HN.12.2011
我是谁？
市场大背景？ 片区发展？ 市场竞争？ 客户类型？ 营销手法？CHAPTER.大势及片区分析
痛并快乐着
房地产政策的宏观背景：民生（降房价）+经济（抑通胀）=2011年“降物价” 背景1、政府必须通过宏观调控实现“取信于民”的政治目标。必须打破“屡调屡高”怪圈。 背景2、只有控制住房地产市场价格的上涨才能有效控制通货膨胀。保证经济长期稳定发展格局。 背景3、继续实施严格的宏观调控，为保障性住房的建设与供给争取时间

金融危机后的救市，导致流动性过剩，通货膨胀日益严重
按公式 （n=1…….12）粗略演算得到，12年来：
M2增长556.43%
GDP增长198.99%
CPI增长17.38%
流动性过剩货币供应量12年来的增速仍是GDP两倍多
费雪等式：MV=PT+S
M2大幅增长
若V不变或加快
CPI小幅增长
T值随收入增长有限
MV 大幅增长
PT 小幅增长
资产量价齐升房产、黄金、白银等可持有资产价格快速上涨
M：货币供应量；V：货币流通速度；P：平均价格水平；T：商品和服务的交易量；S：资产对货币的需要
2011调控主旋律不变，继续深化。流动性过剩，通胀大背景下政府对房地产行业调控势成必然

宏观大势
数据来源：世联数据平台
在压抑需求方面“限贷&限购”的调控逻辑不会变化，也没有可以替代的更好的逻辑。 逻辑1、抑需求，主要还是继续以“限贷、限购”两个主要政策为核心，打击投资投机，挤压市场泡沫，把市场需求向住房的消费或者叫居住需求引导； 逻辑2、促供给，针对开发商，收紧银行信贷，商品房的预售款减少从而收紧开发商的资金链，逼迫其降价销售，达到让房价下降的目的

调控逻辑不变，压需求促供给，本年信贷从紧，行政&税收手段严卡购房门槛是核心方向

宏观大势
内六区一手商品房住宅周成交套数、面积走势分析
数据来源：中原数据平台 备注：由于房地局统计数据表现形式改变，故从9月4日起，成交量价分析对象改为内六区

本周成交套数810套，减少262套，环比下跌24%(上周成交1072套)，成交面积9.67万方，减少1.08万方，环比下降10%(上周成交10.75万方)，成交套数不足去年同期的20% 。 从各区来看，五区下跌，一区上涨。天心区、芙蓉区跌幅达到50%以上，岳麓区跌幅相对较小，为175% ，区域成交套数连续两周下跌 。望城区小幅上涨，涨幅为10% 。 上周雨花区香樟兰亭和新盛珑璟台集中式开盘，未来将陆续签约

长沙房地产市场情况
上周住宅成交套数810套，去年同期成交4000套，下降80%。市场形势严峻
长沙房地产市场推货量预判
据统计：2010年12月截至2011年10月共有124个在售楼盘、52个在建未售楼盘总共推出约1791.23万㎡的货量，平均137.8万㎡/月的推售量。 预计2011年全年总推量1650万㎡，新推货量有很大程度上涨，今年下半年至明年春季，长沙楼市的新推货源依然充足。 11年上半年，长沙市商品房推货量达到661.4万㎡，预计下半年总推量将达到990万㎡，明年上半年新推货量保守估计约600万㎡

受政策影响产品去化速度减慢，开发商存货压力增加，未来较长一段时间长沙楼市的竞争将越加激烈

明年需求仍然以刚性需求、首改需求为主；楼市成交预计继续持平； 受政策影响，按照目前长沙楼市的成交量价齐跌的趋势，2011年下半年至2012年上半年成交将有一定程度的下降，预计明年年中会出现新的拐点，下半年楼市将有所好转

未来市场预测
首置、首改占主导，预计2012年下半年将会出现拐点
城市“一轴双核心”规划，将现河东、河西双CBD局面，呈现多中心多板块发展趋势
新长沙：一轴两带双中心 城市中央核心功能外溢，主城区范围扩大
城市主中心
老长沙：一主两次四组团 城市核心功能集中在五一商圈
城市化进程扩张
长沙未来发展趋势
多板块局面形成，板块竞争全城化，各板块间多为影响力竞争，其中滨江新城、梅溪湖、洋湖垸板块为河西代表区域
城北板块
省府板块
月湖星沙板块
武广新城
滨水新城板块
中心区 板块
麓谷板块
洋湖垸板块
市府板块
滨江新城板块
世贸
绿地
北辰
万达
保利
达美
奥克斯
运达
华远
本案
梅溪湖 板块
长房
万科城
中海
奥园
河西
河东
北城
南城
板块裂变
长沙未来发展趋势
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