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长沙武广新城项目 发展策划工作最终研究报告
二零一〇年六月第一部分：基础研究篇报告思路框架
项目发展认识
宏观发展分析
市场发展分析
发展案例借鉴
整体发展定位
整体开发策略
项目发展属性界定
项目竞争层级界定
武广对城市影响
武广新城区域发展
跳出武广看项目
宏观市场
市场格局
竞争市场
客户需求
发展策略
整体定位
主题定位
客户定位
市场个案分析
成功案例分析
二期开发建议
本体分析
分期开发
规划建议
开发角色
客户定位
主题定位
产品定位
附件部分
附件一：阳光100武广国际新城研究分析
附件二：产品设计亮点项目发展认识
1、项目发展属性界定
2、项目竞争层级界定交通区位：机场高速（长沙大道）＋京珠高速
项目紧邻长沙大道（机场高速）以及京珠高速，内外交通连接密切； 通过长沙大道与城市中心交通连接，车程也在10分钟左右，可实现快速联系； 项目在交通区位上甚至优于南城、西城，但由于京珠高速隔断了城市继续东延，形成区域形象东西的巨大反差

京珠高速未来城市属性：处在发展起步阶段的城市副中心边缘区域
长沙城市近年快速扩张，多个城市副中心共同支撑起城市骨架扩大； 借助市政府、省政府外迁拉动，西城、南城两个次中心的发展已初具规模； 在武广快线推动下，城市东面的发展日益收到关注，武广新城作为城市新兴次中心的发展已经起步； 项目处在武广这样一个新兴中心，但其边缘的区域位置却又显得尴尬

武广新城中心区
城市中心区
南城
西城超大规模开发：2000亩
项目用地约 2000 亩，开发完成后建筑面积约400万平方米，未来将形成居住人口约10万人的超大型社区。 项目在超大的用地规模、多样的用地价值以及高强度的容积率指标等发展条件下，未来将形成功能及形态丰富多样的大型城市区域

相关指标 住宅容积率≤2.8 商业容积率≤3.0 绿地率＞40% 建筑密度＜30%大规模景观资源：浏阳河 + 10万平米城市休闲公园
浏阳河风光带：一河两岸风光带改造工程已经启动，项目北面近两公里的浏阳河景观带（浏阳河公园）价值即将展现； 武广上盖景观带+市政休闲公园：武广铁路下穿形成贯穿项目中心的百米控制区域，将建设成为10万平米的景观中心,并规划有城市休闲公园。强势教育资源：小学至高中的全程名校教育配套体系
湖南四大名校之一的长沙市一中（包括初中部、高中部）将落户项目； 在小学方面也与政府达成协议，项目将引入两所名牌小学； 项目在教育配套打造上将形成全程名校教育提携，将成为推动项目发展的重要资源

湖南四大名校： 长沙市一中 、长郡中学、雅礼中学、师大附中；项目发展属性界定
一个高起点、高成长性的、 多种资源价值复合的超大规模开发项目
建立品牌＋滚动开发
现状城乡结合部＋未来副中心
浏阳河＋中央公园＋名校教育
2000亩＋400万平米
本项目已具备一定的价值点，但以上是否已经为项目发展提供足够的竞争力,而又将面对怎样的竞争市场水平？项目发展认识
1、项目发展属性界定
2、项目竞争层级界定根据项目属性界定，从大盘发展角度立足全市竞争
作为一个2000亩的大盘，必将吸引全市、全省乃至更广泛区域的客户，同时考虑项目的较高发展目标，立足全市竞争不可避免； 竞争楼盘确定的依据原则 具有较大规模（500亩以上） 有较突出的资源 产品素质等引领板块
珠江花城
湘江世纪城
中信新城
藏珑国际社区
新城新世界
阳光100国际新城
北辰项目
卓越蔚蓝海岸全市目标竞争楼盘情况区域价值——围绕城市中心区形成多个不同功能的城市副中心发展，相比之下东城的区域价值尚未显现
长沙城市快速扩张，在省政府、市政府迁移推动下，南城、西城发展已初具规模； 东城发展尚在起步阶段

珠江花城
湘江世纪城
中信新城
藏珑国际社区
新城新世界
阳光100国际新城
北辰项目
卓越蔚蓝海岸
北城
西城
南城
东城景观资源——成为价格拉升的重要因素之一，但项目依托的浏阳河及市政公园景观价值价值并非唯一性、绝对性
藏珑地处金鹰城板块，却因拥有月湖公园的稀缺资源，价格比周边楼盘高2000～3000元/m2，说明景观资源的充分利用能提升整个项目的档次 湘江世纪城的江景单位与非江景单位的价差已经达到2000～2500元/m2，说明江景的市场价值已经被逐渐认同 消费者心中对以下景观资源的认可程度依次为： 湘江岳麓山浏阳河
同一楼盘同一楼层不同景观单位价格
竞争项目自然资源景观情况景观营造——高水平的园林景观是重要的市场竞争手段，对项目整体价值的提升作用明显
优美的园林景观是吸引中高端客户的重要因素，对于提升项目价值明显 湘江世纪城开盘前已斥资打造好湘江风光带，并以大规模的实景园林展示给消费者，是其销售火爆的重要因素之一 藏珑开发前举资6亿元打造月湖公园，事实证明 90%的藏珑业主是冲着月湖公园的优美环境购买的
湘江世纪城湘江风光带
藏珑国际社区月湖景色
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