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项目策划方法
本项目
鄞南项目
地段
产品
周边配套
项目配置
项目策略
项目价格
项目配置
项目策略
项目价格
元素梳理
找到问题
分析问题
解决问题
只有不断地提问，才能明确项目策划方向
现象
总结
策略
项目策划方法
思路梳理
项目十问
一问：写字楼市场还好吗？
二问：鄞南总部我们影响有多大？
三问：我们的项目怎么样？
四问：我们的客户在哪里？
五问：项目定位如何胜出
六问：如何影响我们的客户？
七问：新理念有用吗？
八问：如何引爆市场？
九问：如何规避同质竞争？
十问：价格谁说了算？
一问：写字楼市场还好吗
M市场：一定要跳出市场！
宁波写字楼市场特征
根据目前已挂牌推出的地块，两年之内出量约在140万平方米左右
04年到06年，写字楼消化量呈一定的增长趋势，年平均消化25万平方米
加上南部商务区、东部新城、科技园研发区的写字楼开发量。
未来两年内总体市场的供应量应达到250万平方米以上
宁波写字楼供大于求，集中放量，各区域板块竞争激烈
写字楼投资市场由于经受房产新政的组合冲击，
大量投资客在短期内退市
写字楼同质化竞争严重
鄞州区写字楼市场特征
南部商务区也将有60万平方米的办公在未来2年内推出
目前鄞州区的办公体量大致在20万平方米左右
集中放量，主要集中在东部新城世纪大道两侧和南部商务区
了解趋势，跳出市场
产品样式越来越多样，出现低层、独栋、生态、总部型等方向的写字楼
对于内部配套的关注越来越强，会所的概念被广泛应用
多配置分户计量中央空调，满足客户全天候办公的需求
对于建材、电梯配置、车位等硬件方面的重视程度越来越高
物业管理水平越来越高，对于专业物管的需求越来越大
开始注重公共部位设计与装修。如大堂、梯厅重视程度越来越高
设计日趋合理，写字楼层高基本控制在3.4－3.7米之间，
宁波南部商务区个案
● 通和英郡
地址：宁波南部商务区一期东北部，天童南路西侧
售楼处地址：宁波海曙区解放南路67号（阳光大厦1F）
电话：87170558
开发商：宁波健宸置业有限公司
代理公司：宁波市百易房产投资咨询有限公司
总建筑面积：2万余平方米
容积率：4.8
绿 化 率：31.98%
建筑形态：酒店式商务SOHU，精装修，20层，共350套，
每层25间左右，4部电梯
户型：单层面积1100—1200平方米，单套30—60平方米之间，
平层层高3.6米，复式挑高5.2米（15—20层为复式）
项目特色：精装修单身公寓，酒店式物业管理，
底部配套咖啡厅等高档商业寓，
景观空中花园挑高近20米。
开盘时间：预计2007年9月
价格： 预计6000元/平方米
交付时间：08年下半年
点评：该项目做为南部商务区预计第一个销售的 楼盘，以精装修单身公寓的定位来操作，也是意识到区域内大量办公楼所带来的竞争压力。
● 恒元优中心
地址：宁波南部商务区一期东北部，
天童南路东侧与通和英郡正对面
售楼处地址：四眼契街
电话：87376168
开发商：宁波恒元置业有限公司
建筑形态：1幢商务办公楼，18层
户型：400平方米以上起售
开盘时间：预计2007年10月
价格：预计5000—6000元/平方米
交付时间：08年下半年
点评：该项目做为南部商务区预计第二个销售的楼盘，在定位上以纯办公楼的性质面世，引进恒元自己的五星级酒店品牌做物业管理，同样是酒店式物管，这已经成为目前宁波办公楼发展的一个趋势。其办公客户定位为中大客户，400平方米以上的面积起售，可以看出，开发商对区域办公市场比较看好
1、写字楼的竞争加剧，宁波不缺乏写字楼 2、品质要求越来越高，宁波缺乏真正高品质的写字楼。3、万豪的旺销说明顶级写字楼市场需求空间大。 4、南部商务区“总部+写字楼”模式定位严重撞车。 5、南部商务区各个楼盘直接比拼企业实力与自身资源。6、项目要跳出市场走稀缺路线，摆脱同质化竞争。 7、品质上，服务上，创新上，功能上，甚至人文环境 上，走差异化、稀缺化竞争路线
小 结
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