2011.03.10
写字楼案例报告
写字楼案例报告
2011.03.102
报告内容
写字楼属性 写字楼要素、写字楼定义、写字楼分类、写字楼的物业档次划分标准 郑州写字楼市场发展阶段 区域发展格局、写字楼发展进程、郑州写字楼现状 写字楼典型案例 地标性建筑、外立面造型、智能化、生态环保（低碳性）写字楼三要素
第一要素：地段
第二要素：地段
第三要素：地段
甲系列分类—甲级、乙级、丙级
AS（Automation）系列分类—3A级、5A级智能化
功能复合程度—纯写字楼、综合楼、商务复合体
写字楼分类
就中国的办公楼市场而言，一般分为高档物业(甲级写字楼)、中档物业(乙级写字楼)、低档物业(丙级写字楼)。而高档物业又可细分为两个部分：顶级和甲级写字楼

中国写字楼以甲级写字楼和5A级写字楼两种方式自称
写字楼物业档次甲系列划分标准
一般
良好
优良
一流
5A写字楼的标准
硬 件 标 准
软 件 标 准
5A写字楼的标准
装 修 标 准
商 业 配 套
么是5A智能化？ OA（办公智能化） BA（楼宇自动化） CA（通讯传输智能化） FA（消防智能化） SA（安保智能化）
现代写字楼5A智能化2
报告内容
写字楼属性 写字楼要素、写字楼定义、写字楼分类、写字楼的物业档次划分标准 郑州写字楼市场发展阶段 区域发展格局、写字楼发展进程、郑州写字楼现状 写字楼典型案例 地标性建筑、外立面造型、智能化、生态环保（低碳性）城市房地产格局——“东北富、西南贫”。中区和东区集中了大量政治和商务资源，而北区则以居住为主导方向

东区：将成为郑州的新中心。 规划聚集了全市最高端的住宅和商务办公物业，目前处于发展阶段。 北区：以大规模、好环境、高品质的中高档住宅为主。 中区：老城区，目前全市的政治经济中心。以小规模中高档物业为主，商住参半。 西区：作为老城区，区域经济发展较快，购买力有所提高。房地产开发逐渐形成规模，以多层、高层等中档次的项目为主。商业发展、逐步发展中。 南区：经济发展相对较慢，随着南水北调，南区房地产开发备受倾迷，主要以高层、小高层、多层物业开发为主

东区
北区
南区
西区
中区
地产格局
按市场规律，城市写字楼的发展一般经历四个阶段
非市场化时期
市场化启动期
市场化发展期
市场化成熟期
写字楼市场 发展阶段
经济总量增长
产业结构调整，三产比例上升
城市经济发展的初期，第三产业不发达，写字楼处于非市场化时期，以企业自建写字楼为主
市场化启动期：住宅开发商进入商住产品开发，小投资客占主流
市场化发展期：产品主导，板块逐渐形成，客户开始细分，领先开发商和市场标杆项目出现
市场化成熟期：地段主导，板块形成、客户充分细分，整购比例上升，小投资客退出
郑州市场目前处于市场化发展期逐步向市场化成熟期发展阶段
金城国际
起航大厦
航海大厦
格林荣熙国际
千玺广场
兴达国贸2
报告内容
写字楼属性 写字楼要素、写字楼定义、写字楼分类、写字楼的物业档次划分标准 郑州写字楼市场发展阶段 区域发展格局、写字楼发展进程、郑州写字楼现状 写字楼典型案例 地标性建筑、外立面造型、智能化、生态环保（低碳性）地标性写字楼案例
世界特色写字楼经典案例：
阿联酋.迪拜
迪拜塔（DUBAI TOWER）
2010年落成 160层 828m 总投资70亿美元 世界第一高楼
哈利法塔（BurjKhalifa，阿拉伯语:，KhalifaTower）原名迪拜塔（阿拉伯语：，BurjDubai），又称迪拜大厦或比斯迪拜塔，是位于阿拉伯联合酋长国迪拜的一栋已经建成的摩天大楼，有160层，总高828米，比台北101足足高出320米。 迪拜塔由韩国三星公司负责营造，2004年9月21日开始动工，2010年1月4日竣工启用，同时正式更名哈利法塔

哈利法塔被设计为包含30,000户与9间饭店的一个大比例、复合开发计划的中心，此计划案包含如迪拜购物中心、迪拜塔湖上饭店与服务公寓、19栋住宅大楼、2.5公顷（6.2英亩）的公园与一个12公顷大的迪拜塔湖泊，此完整200公顷（500英亩）的开发案花费高达200亿美元，但只要计划案完成，将有多达200公顷的使用空间

哈利法塔=迪拜购物中心+迪拜塔湖上饭店与服务公寓+19栋住宅大楼+2.5公顷（6.2英 亩）的公园+12公顷大的迪拜塔湖泊
哈利法塔加上周边的配套项目，总投资超70亿美元。建筑内有1000套豪华公寓，周边配套项目包括：龙城、迪拜MALL及配套的酒店、住宅、公寓、商务中心等项目。
建筑数据 概要 现况装修完成已启用 动土2004年9月21日 完工2009年 竣工2010年1月4日 迪拜塔高度 天线/尖顶828米（2,684英尺） 技术资讯 楼层数162层适居 楼板面积344,000平方米 团队 建筑师阿德里安史密斯 承包商江苏南通六建建设集团/三星工程/BESIX/Arabtec 开发者伊玛尔地产
哈利法塔37层以下是一家酒店，45层至108层则作为公寓。第123层将是一个观景台，站在上面可俯瞰整个迪拜市

设计方 哈利法塔项目-美国芝加哥公司的美国建筑师 阿德里安史密斯（AdrianSmith）设计， 韩国三星公司负责实施。建筑设计采用了一种具有挑战性的单式结构， 由连为一体的管状多塔组成，具有太空时代风格的外形， 基座周围采用了富有伊斯兰建筑风格的几何图形——六瓣的沙漠之花

建筑设计方 SOM建筑设计事务所（Skidmore,OwingsandMerrill）是美国最大的建筑师-工程师事务所之一。 1936年,L.斯基德莫尔（LouisSkidmore）和J.O.梅里尔（JohnO.Merrill）在芝加哥开始合作， 1939年N.奥因斯（Natha-nielOwings）加入，事务所按三人的姓氏的第一个字母取名为SOM 斯基德莫尔是一位思想敏锐的设计师,梅里尔是工程师，奥因斯则是一位组织者。 事务所的规模逐步扩大, 在芝加哥,纽约、旧金山、波特兰、丹佛、洛杉矶、休斯敦、波士顿和华盛顿设立分所， 拥有1800多名建筑师和工程师。SOM的作品遍及美国和世界上40多个国家。 曾获得美国建筑师协会1962年首次颁发的建筑企业奖。 当之无愧地成为世界上规模最大的综合性事务所之一

电梯 建成后的哈利法塔超过160层，且拥有56部电梯，速度最高达每秒17.4米， 那将是世界速度最快且运行距离最长的电梯。 另外还有双层的观光升降机，每次最多可载42人 艾尔马地产公司的销售经理纳曼阿塔拉说： “这一设计将触及技术所能达到的巅峰， 在此之前没有一座建筑能修那么高。 人们不得不开发能适应这种高度的新型电梯。
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