 ==>> 点击下载文档 |
本案
项目自身特点
市场现状分析
区域特征分析
发展商要求
项目周边环境
本案
上海机电城一期
康建商务广场
机电城二期用地
商业氛围：项目周边已建成康建商务广场以及上海机电城一期两大商业项目，区域内的商务配套伴随企业的入驻正日趋完善。 上海机电城一期：12万平方米机电类专业主题市场，二期规划8万平方米。 康建商务广场：9.5万平方米工业产品设计研发，及展示基地
区域内未来商业总建面将达30万平方米，伴随企业商家的入驻将具有一定的规模效应
项目自身特点
市场现状分析
区域特征分析
发展商要求
上海机电城一期
康建商务广场
区域内两大已落成的主题商业基本处于空置状态，商业氛围极度匮乏
现状：全面落成，租售并举，目前大部分业态处于空置。 租金：1.5—2/天M2 售价：1.6万/平米 可售面积单位：300平米以上 可租赁最小面积单位：50—60平米 底层租金在2.8—3/天平米
现状：全面落成，售磬，入驻经营状态欠佳 4层以上租金：2.1/天M2 二手写字楼售价：1万/平米 最小面积单位：400平米 1-3层商业租金：16万/年（9-16平）
项目自身特点
市场现状分析
区域特征分析
发展商要求
开发目标
项目定位
业态定位
城市商业综合体
打造区域内商业地标
一站式商务休闲消费领地
项目读解与业态分布
项目基本情况概括
商办楼
商业综合体246
7246人流动向商业价值分析 开放式街区商业
城市主路网临街展示面
核心商业广场
路口交点
1、2、4、5、7号楼都有临街商业展示面，商业价值由于3、6号楼，1号楼7号楼有车行路网环绕，停车位丰富，与核心商业组团的步行路网相对独立
业态定位需要解决的问题246
城市主路网临街展示面
如何通过合理的商业布局，将人流由外街引入内街，实现内街商业价值向南临街面的辐射
Q1：底商人流导入的考虑
内街商业
南向临街商业
结论：3、4、6南向邻街面紧邻机电城二期，属于次级路网络商业价值基本舍弃，因此该部分底商不考虑南向开面，以内街昭示为主
业态定位需要解决的问题
相互独立的商业体块之间，2F以上楼面无空中连廊，因此在商业人流导入的过程中，高区楼层的商业价值的发掘是成功的关键
Q2：2F以上垂直动线的商业布局
结论：在垂直动线上大型休闲娱乐中心，以及餐饮机构的设置，应与低区经营业态相匹配。箱式电梯与扶梯的选择也根据高区经营业态确定
成功案列借鉴——大宁国际
大体块建筑单体，内街式商业组团
大宁商业布局特征总结
A、底层以快餐，简餐+休闲服饰为主，最求小面积多元布局，以内街广场作为核心商业氛围打造
B、垂直动线的安排主要通过下小上大，跨层经营的商业内部实现人流垂直导入，如屈臣氏、C&A等
C、正餐以及特色餐饮，KTV，健身房，电影院等大尺度业态商业，形成目标型消费，合理消化了高区商业面积
D、弱化箱式直达电梯的功能性引导，以扶梯为主，进一步提高中区楼层的商业价值
7号楼（总建面1.4万方）业态分布建议7号楼是商业集群中的地标性建筑单体，具有对外昭示性，此外在行车动线以及停车位方面都具有相当优势，因此将其定位为一幢集主力餐饮+写字楼+酒电的业态模式。底层区域除银行外，合理安排写字楼大堂，酒店入口，以及餐饮通道。1号楼（总建面2178）业态分布建议1
1号楼，与7号楼在与外围路网关系上具有同等优势，因此定位为西式简餐商务休闲区
2号楼（总建面1689）业态分布建议2
2号楼具有主临街面，底层商铺可进行小分割多元业态经营，以品牌服饰、数码电器、奶茶铺、
5号楼（总建面1462）业态分布建议5
5号楼位于路网主入口处，与7号楼毗邻，大型主力餐饮具有一定的沿街昭示性，同时在车位资源上也具一定优势
3号楼（总建面4240）业态分布建议
3号楼是内街商业中体量最大的一幢商业建筑单体，总高6F，建议将该楼打造为以健身中心为代表的休闲娱乐领地。3
。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看
