易元国际项目定位及开发建议报告
二零一零年十月写在前面
“思路决定出路”，对于本案沟通，本司认为：
重视战略定位，重视项目操盘方向， 遵循市场至上，密切关注客户需求， 才能有效实现项目快速去化！
本报告重点解决的问题： 1、项目做什么才能符合市场的需求——做什么？ 2、如何使项目快速去化，回笼资金——如何做？ 3、如何结合区域新政后状况实施操盘——竞争力在那？写在前面
根据易元公司前期对项目各项工作推进情况，当前紧要任务为尽快明确项目规划方向并与设计院进行有效沟通，使项目规划方案确定，以便公司运行下一步各项工作开展。我司根据易元公司前期与设计方初步沟通设计成果方向对项目及开发公司战略目标的了解，同时对项目所在区位市场情况的运行情况研究，结合我司多年操盘经验对本项目产品定位及规划方向提出一些建议，以供易元公司开展与规划设计公司沟通对接过程中作为一定参考之用。 由于我司接触该项目时间较短，对相关情况了解深度有限，报告出具时间上较为仓促，难免出现理解偏差及疏漏之处，望贵公司指正探讨。 目录
市场环境分析
项目定位建议
项目规划建议
项目分析市场分析
市场认知
市场环境分析
市场解读
市场展望市场认知
郑州区位简述
郑州市位于河南省中部偏北，辖12个县（市）、区，其中县1个、县级市5个、区6个。它地处中原腹地，中心城区城市人口为400万左右，其中暂住人口80万人以上，城市建设用地规模控制在360平方公里以内；远期，到2020年，城市人口将达到550万左右，其中暂住人口150万人以上，城市建设用地规模控制在500平方公里以内。 区域规划 以郑州为中心、1个半小时交通为半径，包括洛阳、开封、新乡、焦作、许昌、平顶山、漯河、济源在内的9个城市群落的中原城市群。市场认知
上半年市场运行基本情况： 1、房地产开发投资情况： 上半年，郑州房地产开发投资增长加速。全市房地产开发前6个月累计完成投资288.2亿元，同比增长59.2%，其中住宅开发投资完成额217.3亿元，同比增涨52.3%。 2、商品房交易情况 商品房市场投放量从3月份起有所放大。上半年，郑州市区商品房批准预售面积450.28万平方米，同比增长73.28%；郑州市区商品房销售面积525.97万平方米，同比增长8.03%；自09年底国家对房地产市场进行调控以来，郑州市商品房销售量增速逐渐趋缓。尤其是新国十条的出台，使5月份商品住宅的销售量环比增幅下降了36.99%,6月份环比虽然有所回升,但同比仍然下降了26.66%。相比较房地产一线城市而言，郑州房地产市场的投资投机现象不明显，房价受政策的影响较小
政策：2010年上半年，郑州市房地产市场商品房供应与销售、二手房交易量呈现同比上涨态势，新“国十条”出台后，商品房与二手房交易面积涨幅开始下降，6月份房价环比出现回落趋势。市场认知
郑东新区： 规划范围150平方公里（其中起步区33平方公里），西起107国道，东至京珠高速公路，北起连霍高速公路，南至机场快速路。规划方案，将“共生城市”、“新陈代谢城市”，以及“环形城市”等先进的城市规划理论应用于新区总体规划中，以体现郑东新区高速公路环绕，交通发达；绿树成荫；河流湖泊相映。使未来的郑州具有历史与现代、新城与老城、自然与城市“共生”的理念，成为城市之林中富有魅力和特色的现代化城市。 共分六个功能区。