与全球菁英共襄财富盛举
——凯宾斯基2011年度营销推广方案——
深圳天骜凯宾斯基项目组
2011.4.25
谨呈：贵州大发房地产开发有限公司
Question？
解决以上三个关键问题，将是本案获得成功的关键
一、对于凯宾斯基的4种理解
凯宾斯基是贵阳第一高楼，53层贵州第一高度，品牌知名度家喻户晓，基本上 贵阳人很少有不知道凯宾斯基； 凯宾斯基是国际知名的五星级酒店，与希尔顿、喜来登、香格里拉等酒店闻名 于世，是国际最高端服务与生活品质的高度融合； 凯宾斯基是贵阳城市的象征，如同东方明珠大厦之于上海，世贸中心之于重庆 ，一个城市的象征； 凯宾斯基是贵阳写字楼的标杆，超高的配置标准远远超过目前富中国际广场配 置，已成为贵阳写字楼的最高标准。.
贵阳人及省内外人士基于凯宾斯基的物理层面认知
一、借势凯宾斯基
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品牌
品质
生活
交流
收益
服务
二、凯宾斯基的6大世界级标准
二、国际最高端酒店的形象代言
众所周知，酒店行业按照服务水平、硬件设施、企业品牌等多种因素进行划分标 准，具有一定资质且在一定星级以上的酒店方可成为高端酒店。全球数百万家酒 店仅7家国际级五星级酒店集团（希尔顿、洲际国际、万豪国际、凯宾斯基、喜达 屋、香格里拉、凯悦国际）； 国际五星级大酒店，是一座城市对话世界的窗口，各国文化交流、政治协商、经贸 洽谈主要场所； 凯宾斯基，欧洲十大品牌酒店之一，国际7大国际级五星级酒店之一，始建于1897 年，至今114年历史。其接待客人无不是国际名流、政府要员、达官贵人。
凯宾斯基：酒店王者，举世无双
本项目如何解释凯宾斯基酒店优势，将是未来项目立足于市场，获取成功销售的 重要因素.....
关键词：借势
凯 宾 斯 基 酒 店 6 大 优 势
观点一：本项目推出的投资性产权式酒店，主打凯宾斯基酒店品牌，拔高项目品牌 形象，让客户投资产权式酒店就是投资凯宾斯基酒店，从而淡化客户对产权式酒店 的抗拒力。 观点二：我们给客户贩卖的是与凯宾斯基国际酒店一起赚钱的投资机会，由凯宾斯 基酒店全权经营，每年给予9%的投资回报率。与凯宾斯基酒店一起淘金，机会仅 402席。
品牌嫁接——引导客户关注力
项目贩卖的凯宾斯基酒店品牌，贩卖与凯宾斯基酒店赚钱的 机会，淡化客户对产权式酒店的抗拒力。
凯宾斯基承载着贵阳发展的梦想，作为对话世界的窗口，融汇中西文化； 凯宾斯基的价值属性，确定其地段、品牌、财富皆是国际高标准出品； 与国际五星级酒店一起合作赚钱，这是一种地位、身份的肯定......
概 念 转 换
做国际五星级酒店的股东
1、股东，是指购买本产品后享受凯宾斯基酒店提供的稳定回报， 类似于参股分红； 2、是对投资者身份的肯定，筛选符合本项目投资的高端人群。
凯宾斯基形象定位
　小十字出品世界级投资圣地
小十字： 项目核心区位，投资地段价值所在。 出品：　 一种专属，印记。代记这个项目属于贵阳核心，标杆项目.本案核心价值。 世界级： 项目的价值，匹配投资着身份象征。 投资： 投资力，本案核心的区隔竞争力。 圣地： 稀缺、专属、价值。
三、项目推广主题
二、凯宾斯基的投资理财优势
一、凯宾斯基产品设计
凯宾斯基产品分为：29-53层酒店及2-6层配套部分，户型区间跨度较大，按照2万元 /平米计算，项目总价过高，面临销售难度较大问题，因此如何降低门坎获取更广泛的市场客户，是凯宾斯基产品设计的核心。
故产品设计时需要考虑，拆分门槛扩大客户群体 + 保证主力客户群的投资热情。我们建议的方式为：把部分楼层的一间客房的总价拆分为8份，每份10万元，根据客户购买的份额进行共有权证办理；在单个客户投入超过60万元时给予办理产权做为投资回报的保障（此时，60万相当于42平米的客房以1.42万元/平米担保给客户，此价格符合市场在售产品的销售价格；并且重要的是60万总价的客群是我们产权式物业的主要客户群体阶段，考虑后期市场可能推出的产权式产品的竞争，我们能保持同样广阔的客户群层面）。产品拆分和权证办理条件如下：
■ 以单价20000元/平米，进行5年收益权销售 ■ 其中1-3年年化收益率为税后9% ■ 第四年起可以自由申请回购，第四年120%回购、第五年110%强制回购（如回购期届满后未能办理完成回购的客户，只能享受银行5年期同等存款的利率5.25%回报）
投资年限5年，客户获取投入金额5年每年相应的回报.其中设置资金回购缓冲期为：第四年起客户可以申请回购。（可以设置两种缓冲方式①可以设置第四年不回购的第四年回报率延续9%第五年仍旧以较高的溢价20%回购。②激励第四年回购，第四年不回购的只能享受下浮了的回报，且第五年回购溢价相对少于第四年回购的。上图为第二种方式） 直接设置投资门槛，投资越多回报越高；通过我方组织或客户自由组合购满8份给予办理共有产权，单个购买不足4份的，酒店经营公司有权利自由组织多个投资客户进行份额组合，当且仅当自由组合份额满8份时，给以办理共有权证，且参与共有权证办理的须6年后方可回购。 第4年（回报起算时间的第36个月后）可申请自由回购；第4年120%回购、第5年110%强制回购（如回购期届满后未能办理完成回购的客户，只能享受银行5年期同等存款的利率5.04%回报）。 计算方式简单明了，销售环节和按季度返还回报率时 财务计算均较容易操作。

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