同致行海南事业部 2011.07
商业秘密声明
本文内包含的资料属于海域阳光项目组的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用，造成重大不良后果。因此，不得私自透露、发布和复制文档的任何内容

汇报前言
占地面积：7.93万㎡ 建筑面积：34.16万㎡ 建筑密度：16.20% 实用率：约76% 土地使用年限：70年 （自2009年至2079年） 产品：共分为三期，由9 栋高层住宅和1栋超高层 酒店组成；一期由3栋32 层高层组成；共2066套， 一期792套。 推售：一期，3栋楼、 792户
目标
整体目标
一期追求合理利润 合理去化速度，截止2011年12月31日实现5个亿的销售额 巩固海域阳光客户品牌度、忠诚度
阶段目标
2011年9月初全部入市。 2011年12月31日前销售面积约3万平米，按平均每套89.2㎡（总面积/总套数）估算，需销售约336套。
同致行对目标的理解
定价多少取决于我们对市场的判断
共同愿景
1、利润的最大化 2、实现一期的旺销局面
定价背景
价格表形成
推售策略3核心均价的推导价格报告框架
市场分析
竞争对手分析
定价背景本案调研分析
本案产品细分
通胀压力下，固定资产的保值功能引导纯投资需求
从统计局公布的CPI来看，2010年10月开始CPI同比大幅上涨，市场面临较大的通胀压力
从近六个月海口市场成交面积段来看，100平方米以下的投资型、中小户型为市场成交主力，占总成交的70%

固定资产的增值、出租获益、居住等功能性，将使其受富余流通力的青睐
小户型，总价易控制的投资型产品是纯投资需求的首选
通胀压力下，固定资产的保值功能引导纯投资需求
流通性过剩下，固定资产引导纯投资需求的关键在于不缺失市场信心的前提
政策压力下，目前海南楼市不符合地方政府需求，短期内政府必然积极寻求变通
2010年
2011年
新国八条与琼版国八条
10月海口限购令执行
国五条
国十条
从近18月海口市场成交情况来看，海口限购令执行、新国八条以后海口市场成交量大幅下滑、成交价格呈震荡上行趋势
房地产行业在海南经济结构中占有重要的地位；海南省关于国际观光旅游、休闲度假岛屿的重要战略定位下，要求海南楼市健康、平稳的发展，而不是停滞
旅游类地产不限购的政策
目前，海口楼市不符合地方政府需求，后期存在松动预期
打击的不是信心，是购买力
大部分主要城市房价控制与人均可支配收入涨幅挂钩，多不言降
经济手段的限贷、与政治手段的限购目的在于抑制投资购买力，消除楼市热钱效应
政策压力下，部分需求受到抑制，成交量萎缩，成交价格却依然震荡上行
海口楼市自去年年初至今成交均价走势
政策，打击的是购买力，不是信心
2011年主要城市房价控制目标
与去年同比，海口市场供需失衡，在新形势下，需求类型进入瓶 颈，短期内抢夺市场份额，中长期等待环境转变成为核心

在供应面积上上涨了154%，成交却下降39.37%

高性价比中小套型投资需求成绝对主力，投资门槛加高，海口中 高端市场尴尬
从3-5月中旬的成交情况来看，海口成交市场较低迷，有3个县市的成交面积与海口旗鼓相当，成交面积最多的陵水是海口的1.8倍，文昌的成交套数最多，比海口多成交600多套，海南其它县市起到市场分流的作用； 从别墅角度看：别墅中最好的物业独栋别墅，成交面积占了别墅总成交的42.51%，高端物业受市场青眯； 从公寓角度看：100㎡以下的公寓成交量占到70.9%，占到绝对优势，海南小户型产品一直是畅销产品；海口市场出现两极分化趋势

市场同质产品竞争激烈，去化速度慢
*成交情况我司以房管局备案为准
从竞争市场在售项目来看，以上表项目为例，共推出5497套，而才去化了390套，去化率仅为7.1%，在当前市场环境下，个别项目去化稍微好点，但大部分销售不畅

市场验证：成交带动溢价效果明显
成交溢价策略：从誉海湾的销售情况来看，其开盘83折起确保热销，然后收缩折扣至95折，并保证持续销售，成交带动溢价的模式取得了成功

*成交情况我司以房管局备案为准
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