2017-06-04 版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容 谨呈：鲁能集团 鲁能集团五城市房地产项目价格评估报告世联对项目销售价格的理解 预期价格的实现不是各项目的终极目标， 而仅仅是实现公司营销目标的手段和工具之一 世联基于对销售价格的全国经验和市场理解来完成鲁能集团各项目的价格评估工作 世联观点一般情况下项目定价的目标体系 世联模型 由于鲁能集团未对各项目提出明确的价格目标要求，因此本报告仅是对于各项目现状价格的评估和诊断，而非目标定价 一般情况下项目定价的目标体系本报告价格评估核心结论报告思路 工作目标 工作方法 价格评估 价格体 系思考 本次报告要解决什么问题 工作前提 工作方式 主要工具 现状下目前时点 未来合理价格 大盘价格一般走势 价格策略本报告工作目标及前提 工作目标 诊断现状价格体系中存在的问题或潜在机会，提出合理的价格定位与价格策略 工作对象 鲁能集团下辖5城市房地产项目： 北京优山美地、济南领秀城、重庆鲁能星城、海口海蓝椰风、青岛麦岛项目报告思路 工作目标 工作方法 价格评估 价格体 系思考 本次报告要解决什么问题 工作步骤 工作内容 主要工具 现状下目前时点 未来合理价格 大盘价格一般走势 价格策略工作步骤 形成价格的条件其重要性排列 基于总体市场趋势下的制定价格调整原则 均价定位及改进方面 价格体系原则建议 查勘各项目卖场规划，分析总体规划，及不同产品间的资源分配 调查现有价格表及已销售户型价格分布 访谈销售人员，对上门客户的行为感知描述、竞争楼盘优势描述 3-4个竞争楼盘的现场调查（含同区域直接竞争及不同版块的领先竞争项目）及与本项目的对比分析 形成价格的条件其重要性排列 市调步骤 报告步骤工作内容界定 确定在售待售项目现有状态下目前时点（12月）核心均价 建议在售待售项目面向市场的未来合理价格策略 建议在售待售项目依据大盘规律的理想价格体系 工作内容 主流产品： 在售待售产品中某物业类型或某户型占70%以上比例 若在售待售产品中物业类型或户型比例基本一致，则要对各物业类型价格均做出判断评估 主流产品的核心均价 从景观、户型均好性、楼层等方面位于项目的中等位置，能代表项目一般水平的价格 概念界定选择定价方法-----以市场比较法为主，以成本修正法为辅 价格定得太低就不能产生利润，定得太高又不能产生需求。图中归纳了在制定价格的3种主要考虑因素 成本规定了某价格的最低底数 竞争者的价格和代用品的价格提供了在制定价格时必须考虑的标定点 独特的产品特点是其价格的最高限度 低价格 高价格 在这个价格上不可能获利 在这个价格上不可能有需求 成本 竞争者的价格 和代用品价格 顾客评估独特的产品特点 3C定价模型——————需求、成本、竞争 以成本定价和竞争定价（市场比较）为主要方法 主要工具根据竞争关系，评定指标： 客户重叠程度 和项目距离的远近 1、 筛选可比楼盘 2、 确定权重 3、 因素打分 4、 形成比准价 相互代替原则： 产品结构相似、区域接近 目标客户相似，销售期重合 因素重要性排比打分 三级指标 六大因素 各项目因实际情况有所不同 选定参照目标，权重很重要 相同条件下，参照目标的权重关系如下： 高档盘：同档次同目标客户类型同楼盘所在区域 中低档盘：同楼盘所在区域同档次同目标客户类型 适用范围：完全竞争市场，有同质替代产品 市场比较法工作步骤 主要工具房地产项目核心均价6因素模型 区域 资源 规划 产品 营销 品牌 区域形象 升值前景 交通规划 相关配套 自然资源 市政设施 实用性 采光通风 赠送面积 户型创新 规模 容积率 园林景观 内部配套 梯户及景观均好 设备及材质 推广形象 现场价值展示 专业阵容 开发商品牌 物管品牌 核心 均价 主要工具 世联模型 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看