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世联深圳星河雅宝公寓城市综合体项目产品定位及物业发展建议73p

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文本描述
2011年11月13日
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星河雅宝公寓产品定位及物业发展建议
世联.星河雅宝项目组
2012.03.26
谨呈:深圳星河房地产开发有限公司
本次报告解决3大核心问题
问题1:公寓户型面积定多大?
问题3:物业发展有何建议?
问题2:公寓客户是怎么样的?户型面积定多大?
本体分析/案例选取/修正分析
项目基本经济技术参数: 总用地面积:20.34万平米 总建筑面积:105.26万平米 容积率:5.175
龙坂片区,首个大型城市综合体
本体分析
公寓产品分布在4号、5号和6号地块
2号地块 住宅
5号地块 建面: 61081平
4号 地块
6号地块 建面: 74528平
本体分析
建面: 35000平
公寓产品拥有强势山水资源景观
湖景
湖景
山景
山景
本体分析
5号地块
4号 地块
6号地块
4号地块:西南、东北朝向,靠近商务区,三面遮挡,视野狭小,仅东北向部分水景资源 5号地块:紧邻酒店及商业,周边生活配套完善,东、南向山水资源优势明显,景观开阔 6号地块:有一线山水资源,三面无遮挡,视野开阔
景观价值排序:6号> 5号 > 4号
结合地块性质研究公寓发展方向
项目内部竞争:分析2号地块产品,与2号地块的互补
案例选取
公寓项目案例
工业用地性质案例
龙坂市场竞争分析
2号地块产品定位
物业形态类似:商务公寓、酒店式公寓、城市公寓等市场竞争项目;
用地性质相似:本案为工业用地,4-6号地块为工业性质的住宅和公寓,在案例的选取上,参考部分工业用地性质项目;
区域位置相似:选取项目所在区域的住宅竞争项目进行比准
一:公寓项目市场竞争盘点——在售案例
主要分布在福田及龙岗,绝大多数为商业用地性质
增加在售的去化速度
一:在售案例—是否通燃气
主要分布在福田及龙岗,绝大多数为商业用地性质
1.和黄都会轩:公寓为30-110平米平层和73-200平复式,现仅剩少量尾盘在售


项目商务公寓产品包括30-110平的1-3房平层及73-200平的复式单位; 现仅剩余5套左右平层单位和40套左右复式单位在售
一:公寓项目市场竞争盘点——将售案例
1.伍兹公寓:180平左右4房纯大户精装公寓


预计2012年入市,含精装修。项目由3栋28层高的住宅公寓组成,共279套,全部为180平方米左右的大户型
2.金地大百汇:


预计2012年入市其中14万平公寓产品分布在上图中2号和4号标示位置
莲花山公园
市民中心
会展中心
城市大客厅
80-140平国际公寓
地王公寓
大中华IFC
凤凰大厦
金中环
世纪豪庭
美年广场
香年广场
福年广场
南海意库
综合体:多处于罗湖和福田中心区
一:公寓项目市场竞争盘点——过往案例
1.地王公寓:以100-170平两房三房为主


2.世纪豪庭:352平复式、445平大平面


3.NEO企业大道:以70-160平商务公寓为主


1#顶级写字楼
2#写字楼/酒店
3#商务公寓
4.大中华IFC:60-120平酒店公寓,200-400平复式商务公寓


5.金中环:50-90平米的1-2房酒店式公寓


6.凤凰大厦:以120-180平三房四房为主


葵花公寓


商务公寓按面积分为两类: 奢居型公寓:以地王、世纪豪庭、NEO、金地大百汇为代表,产品面积段多为80平左右两房、100平左右三房,300平以上的5房,无小户型产品; 酒店型公寓:以金中环、中国凤凰大厦为代表,产品面积段多为30-40平米单房、50-60平米一房、80平米左右两房,无大户型产品。 将售的高端公寓项目如伍兹公寓、金地大百汇等以80-180平的大户型为主
综合体案例小结:
二:工业用地性质案例
美年广场
香年广场
南海意库
福年广场
工业用地性质办公楼:处于非城市核心地段
1.美年广场:200-500平灵活创变空间


2.福年广场:自由贸易港国际创智生态总部


3.香年广场:创意文化产业职能总部


工业用地性质案例小结:
工业用地性质办公楼特征: 大层高:工业性质产品由于用地性质特殊性,一般都会做大层高,提升产品附加值; 低容积率:工业性质产品容积率一般不高,多为5左右; 产权面积适中:产权面积集中在200-500平米之间,多往写字楼方向打造,以低价和高赠送作为主要卖点。
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