珠江东岸结案总结
1月11日
主流中心城市边缘区域豪宅营销总结
大北京城市圈
大上海城市圈
大深圳城市圈
东莞
惠州
佛山
中山
珠海
主流中心城市边缘区域——依附中心城市经济生长的卫星属地
边缘区域： 一、１小时车程 二、当地经济水平无法支撑楼市价格 三、当地远远无法消化货量 四、远期有较好的经济规划
城市群落以一个经济中心城市为恒星，周边区域临近的卫星城市环绕，经济上依附中心城市，受其影响。房地产业也在这个制约体制下。房地产市场整体表现、房价波动、购买力、购买信心等都是与中心城市牵一隅而动全城的关系，但如经济相对独立的广州，受这种制约的关系不大，是游离在大城市圈体系外的

报告结构
1 项目概况介绍
3 节点回顾及效果分析
4 经验分享与教训
2 入市背景及目标回顾
5 合作公司评价
项目概况介绍项目基本指标： 位置：大亚湾西区 占地面积：182257平米 建筑面积：175791平米 计容积率面积:132879.8平米 其中： 住宅：118290平米 公建：14529平米 容积率：0.75 绿化率：30% 住宅平均层数：2.9层 车位:576个 总套数：428户
珠江东岸(一期)基本经济指标
金海岸风景旅游区
项目区位——深圳东2000米，紧邻龙岗大工业区
梅观高速-机荷高速-深汕高速-龙岗大工业出口-沙田收费站-珠江东岸 南坪快速二期-石化大道-珠江东岸 深盐二通道-盐坝高速-澳霞立交-石化大道-珠江东岸
项目交通——三条主干线连接深圳，城际交通便利
项目配套——目前几无配套，周边有待开发的居住用地聚集
珠江·东岸
东部集团100万
卓越集团70万
熊猫国际110万
建艺集团13万
西菲集团60万
中豪实业30万
熊猫储备50万
以龙海二路为主干道，路两旁聚集东部、卓越等集团居住储备用地众多。但项目目前为片区独立开发的高端项目，无所借势

项目规划—— 全部1000栋纯别墅，由双拼、联排、商墅组成
从规划设计上来看，项目采用兵营式排列，且产品线较单一

商墅
双拼
联排
户型比例—— 一期可售产品共185套，其中以联排产品超过50%
产品分析——地下室计入面积，送1000元/平米精装修
入户花园
独创SPA空间
下沉式花园
阳光车位
卧室全套房全南向、设计
双拼3层，联排4层，南北向入户，对应北南向花园； 送70～170平米花园（包含车位）

入市背景及目标回顾入市背景——受9.27新政影响，项目销售遭遇空间冰点
07年12月-08年3月，中原连续3个月未销售、仅办卡12张
9月项目一期一批单位开始销售
10月秋交会项目开盘仪式
一期一批单位共推出218套，项目未受新政影响，出货迅速
至秋交会，项目共累计销售194套，销售率达88%
1月厦深铁路规划将穿过项目地块消息传出
铁路横穿地块及新政的起效，累计退房60余套
一批单位剩余84套，二批单位尚有100套新推产品认筹中……
世联2月23日接洽珠江，2月27日提交技术标，3月3日正式入场

冲破销售瓶颈 快速回款
最初与发展商沟通的目标为：
一期二批单位的 顺利开盘
初定3.22开盘
4月前累计销售1个亿
世联3月3日入场，项目仅累计12批诚意客户，仅仅半个多月的时间要完成累客、筛客、开盘1个亿的销售额显然并不现实

目标及目标调整
规划中的厦深铁路穿越项目地块示意
对项目直接产生噪音及心理影响的灰色地带； 一期二批单位就在此范围内

规划中厦深铁路穿越本项目的消息成为项目的重大利空，客户信心受到动摇

目标实现障碍认识
项目没有积累客户期，仅12位认筹客户购买皆意向不大
一期一、二批为完全相同产品，调价及推广上造成难点
项目周边环境荒凉，项目园林及样本房问题严重，亟待整改
厦深铁路设计方案的公布，造成60套退房及市场差评
一期二批新推单位恰好为靠近铁路的后五排单位
项 目 障 碍
目标实现障碍认识
市场冷淡严重影响客户信心，超过50%的上门客户不算价即离开
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