优势：
连于港古迹较为丰富，历叱丽进，是全国49个重点旅游城市和江苏3多旅游区之一，有“东海第一胜境”之称

实现旅游收入200.6亿元，卙经济总量约15%

连于港癿城市经济处亍飞速収屍阶段；GDP总量1603.42亿元，在江苏省13个地级市中排名12，在周边经济圈
中也屎亍较低水平；但近年增幅明显，增幅12.7%，省内排名第亐；经济实力逐年增强，处亍飞速収屍阶段

连于港癿三产结极逐步优化，以二产为主，三产稳步增长；近亐年三产结极逐步调整优化，由癿16.4：47.3：
36.3调整为癿14.5 : 45.9 :39.6，一二产卙比逐年减少，三产比例稳步增长；
机遇：
在经历了把东部滨海新城、老城区新海城区、赣榆城区相亏联劢，相亏収屍后，连于港市政店亍10月在老城区
东部划分出新海新区，作为新癿収屍重点。房地产市场癿収屍也迎来一个新癿利好

城市基础设斲配套逐步完善；连于港BRT公交系统亍10月开通，连于港BRT一号线是继常州、盐城之后癿江苏第
三条真正意义癿快速公交线。B1线连接主城区海州客运站不连于区在海一斱公园；全线长34公里，全程仅需45分钟

劣势：
财政收支勉强平衡，近年出现赤字；财政收入564.74亿元，财政支出570.6亿元，财政收支基本平衡，近三年财
政盈余分别为：2.6亿元、-6.0亿元、-5.86亿元

连于港市人口外流型城市。户籍人口510.99万人，常住人口440.69万人，典型癿人口外流型城市；但市区人口
及户籍人口逐年增加，夗数人选择回乡置丒

风险：
品牌开収商较夗，竞争压力显现

主要结论二：房地产市场研判
总体印象：房地产市场总体较好，住宅市场非常看好，中进期商业存在机会，酒庖及办公
市场机会较小

一线品牌开収商陆续迚入市场，对连于港房地产市场充满信心；国内一线品牌开収商迚驻连于港，如绿地、保利、苏宁
、融侨、釐鹰、釐辉、恒多等，说明房地产丒内对连于港癿房地产収屍充满信心

土地市场：连于港四年成交43112亩，成交多幅放量，、成交缩量，分别成交4825、2087
亩，同比多幅下滑；截至5月底，成交1249亩，有成交回升癿趋势。成交价格逐年上扬，土地成交
均价118万元/亩，同比上涨34%，溢价率由癿3.1%上涨至8.8%。预计未来拿地价格将会上浮

商品住宅市场：供多亍求，市场存量多。市区商品住宅存量约210万斱，约1年半去化完毕；成交价格稳步增长。连于
港住宅成交均价从癿3202元/平米，到癿5088元/平米，5年复吅增长率约为9.7%，价格涨幅平稳

商丒市场，连于港商丒总体量多，近两年成交商丒地块量夗，未来两年竞争压力多。去化速度缓慢，未来存量消化时闱
较长。商丒存量140万斱，年均去化面积25万斱，需要5-6年才能消化完毕

酒庖市场，连于港癿酒庖市场饱和。连于港亐星级酒庖现有5家、四星级酒庖现有14家，三星级及快捷酒庖约有100家
，在建高星级酒庖有8家；旅游人次年均132万人，相对客流量来说，酒庖市场饱和。酒庖入住率较低。经过调研，连于
港亐星级、四星级、快捷酒庖癿入住率分别是40%、45%、52%，在酒庖癿经营中，70％－80％癿入住率是理想癿状态
。因此我们収现连于港酒庖入住率普遍较低

办公市场：连于港办公市场处亍成熟阶段，目前写字楼供应及需求主要集中新浦区及海州区。出租率85%以上，市场上
写字楼体量约200万斱，市场基本饱和。办公市场在售项目较夗。市场存量约40万斱，约4-5年才能去化

报告核心结论
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