「青岛·万科四季花城营销策略（讨论稿）」 /03/29 汇报思路 项目情况 销售目标 市场分析 产品支撑 客群属性 营销策略 执行方案 一期 二期 三期 项目整体可售面积: 一期：109025 ㎡ 二期： 76835 ㎡ 三期： 49635 ㎡ 合计：235495 ㎡ 08年可售面积：51680 ㎡ （1.1期） 项目情况（可售资源分析） 1.1期 51680㎡ 首期开盘时间：10月1日 销售条件：1.1期取得预售许可证 示范区、样板间（1T4两房、1T3三房、情花一层） 08年销售任务目标 总体任务目标 任务分解 200套 的销售任务 积累客户 600组 累计到访 1800组客户 每月平均累计 到访300组客户 （6月份—11月份） 08年度销售 20,000平米 去化率支撑？ 说明：根据一般状况下各类客户的最终成交率，蓄客目标比例分别为：A类1:1 B类3:1 C类：5:1 08年销售任务目标分解 客群支撑？ 首期开盘：10月1日 推出1#、4#、6#，共167套 产品类型：情花16套；两房套124套； 小三房16套。 开盘目标：积累客户200组，当日销售100套，至月底销售 120套，销售率60% 推盘思路：户型搭配、高中低端产品搭配 计划全年销售200套，销售面积20000平米 二次加推：11月1日 推出2、14#，共122套 产品类型：两房65套，小三房50套，大三房7套。 推盘目标：积累客户120组，当月销售60套，销售率60% 12月延续销售：20套 08年推盘计划 产品支撑？ 全项目周期销售计划建议： 其中：情花5000元/平米(毛坯)；电梯房4600元/平米（含600元装修） 说明：该数值为综合乐观状态下市场涨幅及品牌溢价后的模拟价格，具体售价将 在开盘前两周再结合市场情况确定。 08年价格策略 价格支撑？ 1、市场现状VS项目目标 2、阻碍目标的主要问题 存在的问题？ 去化率支撑？ 客群支撑？ 价格支撑？ 产品支撑？ 即墨市在郊区（县）市中商品房销售量位居第 二，06年占全市比重为16%； 从均价看，即墨市区均价位于开发区、城阳区、 胶南市置后，处于中间位置 即墨市住宅销售均价不含鳌山、温泉等东部区域 市场现状 即墨房地产市场现状 市场现状 2000年 2001年 2002年 10月 （数据来源：2000即墨市国民经济和社会发展统计公报） 供销基本平衡 2000年以来，市场整体供销平衡，以来，销售略高于供应，市场需求比较旺盛； 价格稳步上升，年平均 涨幅为18.3%。 2000年商品房均价为973元/平，截至10月份达到3053元/平，7年期间价格平均涨幅为18.3% 即墨房地产供销表现 市场现状 07年即墨房地产市场存量及土地市场成交状况 通过市场存量及土地供应与历年市场供应状况对比，可见市场供应仍然保持正常的平稳态势 07年住宅市场存量 07年住宅土地市场成交状况 市场现状 区域主要竞品项目地理分布 竞品项目选择 本 案 海信马山新城 产品相对领先，品牌影响力强； 即发润发家园 本土最大开发商； 主打教育牌 宝岛花园 一期唯一精装项目； 二期城区中部最具影响力项目 银座动感世代 东城最大在售项目；景观规划设计突出； 上海花园 地块一期项目，客群、市场具有较大借鉴意义； 城西 市场现状 即墨市项目一览表 市场现状 即墨市项目一览表 城东 市场现状 即墨主要竞品价格水平情况（截止10月） 从价格方面看：2800-3300元/平方米的价格为即墨当前区域市场的主力价格段,城东片区的价格平均水平为2800-3100元/平方米 （数据来源:当地区域市场抽样分析） 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看