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产业规划呈现“一城五片,多中心组团式”特征
市场背景研究
重庆产业规划及商务市场发展格局
“一个中心,六个副中心”,南岸区规划为会展商贸,都市旅游,科研教育为主的城市发展规划
市场背景研究
重庆产业规划及商务市场发展格局
重庆市写字楼市场整体形势
南岸区板块
解放碑板块
江北城CBD板块
江北区板块
北部新区板块
九龙坡区板块
高新区板块
沙坪坝区板块
重庆市商务地产发展格局分为:
一个新兴商务中心为契机;
两大传统商务中心板块为主导;
五大副商务中心为辅助;
的发展格局。
目前发展最好市场认同度最高的是解放碑以及江北区板块,未来期望最大的是江北城CBD板块,其他其余发展受这三个板块的影响,仅仅作为辅助区域,商务市场接受与认同度较差
重庆商务板块分区明显,解放碑、江北以及江北城CBD发展最好,其他区域发展落后
市场背景研究
产业规划及商务市场发展格局
2001-2007写字楼交易面积(万平方米)
数据来源:2002-2008重庆市国土资源和房屋管理局房地产交易报表
备注:由于重庆市房交所2007年12月24日关闭对外公布商品房分物业成交明细数据,故2008年写字楼成交数据目前暂无渠道取得。
主城区写字楼物业2001-2007年交易量总量为169.34万平方米,2001-2002年均在10万平方米以下,2003年后突然放量,交易量翻了一倍,2003-2005年交易量均在20万平方米左右。渝中区写字楼物业交易量位于各区之首,2001-2007年交易总量为42.51万平方米,占主城区25.1%,其次为江北区和南岸区,交易总量为27.16万平方米和11.69平方米,占主城区的比重分别为16% 和6.9%。
重庆市写字楼年均消化面积约为32万平米,其中渝中、江北区占到总交易量的42%,南岸区5年平均年消化面积2.3万平米!
市场背景研究
重庆市商务市场需求研究——年去化水平
2001-2007写字楼交易总金额(亿元)
数据来源:2002-2008重庆市国土资源和房屋管理局房地产交易报表
从市场交易金额上来看,渝中区和江北区占了重庆主城区商务市场总成交金额43%的份额,南岸区由于高端写字楼在2007年前出现相对较少,所占比例较小,但2008年开始南岸区入市的较多写字楼项目,提升了南岸区办公物业在主城区所占比例。
从交易金额上看,仍然以渝中江北为主,占总交易金额的43%,而南岸交易额较低5年合计消化金额约3亿,市场活跃度极差
市场背景研究
重庆市商务市场需求研究——年交易量分布
成都
成都05年、06年写字楼市场供应量分别为45.31万㎡、56.9万㎡。2005年供销比例达到了1.2,而2006年则上升到了1.78;其次是销售面积,05年和06年的销售面积分别为37.68为万㎡和32万㎡。
北京
北京05年至07年的供应面积分别为255万㎡、317万㎡、188万㎡;其销售面积分别为131万㎡、260万㎡及46万㎡;2005至2007年的供销比例分别为0.46、 0.86、 7.71。
成都写字楼年均消化量为35万平米,而北京更是高达146万平米,相对比重庆写字楼年均23万平米说明重庆市整体商务市场发展仍处于落后的格局!
市场背景研究
重庆市商务市场需求研究——交易面积对比
已入驻写字楼分布图
据不完全统计,重庆市目前已投入使用写字楼约60个项目,形成办公写字楼市场的两线布局:渝北-江北-渝中;沙坪坝-九龙坡。目前投入使用的写字楼依然以江北-渝中为主要聚集区。
市场背景研究 重庆市商务市场需求研究——调研