万达国际（暂定名） ——写字楼营销报告 思源经纪重庆 万达项目组
汇报思路提纲gt;以项目本体为出发点研究区域城市发展以及商务市场竞争，导向对目标客群的精确定位，以客群为平台定制项目的营销执行细案
项目本体研究
营销策略
营销细案
市场背景研究
一、重庆市商务办公宏观市场研究； 二、南岸区商务办公区域市场研究；
汇报思路提纲 以项目本体为出发点研究区域城市发展以及商务市场竞争，导向对目标客群的精确定位，以客群为平台定制项目的营销执行细案
一、重庆市商务办公宏观市场研究； 1、重庆产业规划及商务办公区域格局； 2、重庆市商务办公市场需求研究； 3、重庆市商务办公市场供给研究； 二、南岸区商务办公区域市场研究 1、南岸区产业规划； 2、南岸区商务办公市场需求研究；
重庆的地形特点决定了其空间结构不同于一般平原型城市的“同心圆”或“方块状”，未来空间结构将呈现“一城五片，多中心组团式”特征，主城区划分为5个片区、16个组团和6个独立功能区。 “五片”即按照“两江四山”的山水格局，将主城分为五大片区。 都市区城市中心主要指中央商务区（CBD），由江北城、解放碑和弹子石滨江地区组成。城市副中心除已有的沙坪坝、观音桥、杨家坪、南坪以外，另外重点建设西永和茶园。由此形成“一个中心，六个副中心”的格局

产业规划呈现“一城五片，多中心组团式”特征
市场背景研究 重庆产业规划及商务市场发展格局
“一个中心，六个副中心”，南岸区规划为会展商贸，都市旅游，科研教育为主的城市发展规划
市场背景研究 重庆产业规划及商务市场发展格局
重庆市写字楼市场整体形势
南岸区板块
解放碑板块
江北城CBD板块
江北区板块
北部新区板块
九龙坡区板块
高新区板块
沙坪坝区板块
重庆市商务地产发展格局分为： 一个新兴商务中心为契机； 两大传统商务中心板块为主导； 五大副商务中心为辅助； 的发展格局。 目前发展最好市场认同度最高的是解放碑以及江北区板块，未来期望最大的是江北城CBD板块，其他其余发展受这三个板块的影响，仅仅作为辅助区域，商务市场接受与认同度较差
重庆商务板块分区明显，解放碑、江北以及江北城CBD发展最好，其他区域发展落后
市场背景研究 产业规划及商务市场发展格局
2001-写字楼交易面积（万平方米）
数据来源：2002-重庆市国土资源和房屋管理局房地产交易报表 备注：由于重庆市房交所12月24日关闭对外公布商品房分物业成交明细数据，故写字楼成交数据目前暂无渠道取得

主城区写字楼物业2001-交易量总量为169.34万平方米，2001-2002年均在10万平方米以下，2003年后突然放量，交易量翻了一倍，2003-交易量均在20万平方米左右。渝中区写字楼物业交易量位于各区之首，2001-交易总量为42.51万平方米，占主城区25.1%，其次为江北区和南岸区，交易总量为27.16万平方米和11.69平方米，占主城区的比重分别为16% 和6.9%

重庆市写字楼年均消化面积约为32万平米，其中渝中、江北区占到总交易量的42%，南岸区5年平均年消化面积2.3万平米！
市场背景研究 重庆市商务市场需求研究——年去化水平
2001-写字楼交易总金额（亿元）
数据来源：2002-重庆市国土资源和房屋管理局房地产交易报表
从市场交易金额上来看，渝中区和江北区占了重庆主城区商务市场总成交金额43%的份额，南岸区由于高端写字楼在前出现相对较少，所占比例较小，但开始南岸区入市的较多写字楼项目，提升了南岸区办公物业在主城区所占比例

从交易金额上看，仍然以渝中江北为主，占总交易金额的43%，而南岸交易额较低5年合计消化金额约3亿，市场活跃度极差
市场背景研究 重庆市商务市场需求研究——年交易量分布
成都
成都05年、06年写字楼市场供应量分别为45.31万㎡、56.9万㎡。供销比例达到了1.2，而则上升到了1.78；其次是销售面积，05年和06年的销售面积分别为37.68为万㎡和32万㎡

北京
北京05年至07年的供应面积分别为255万㎡、317万㎡、188万㎡；其销售面积分别为131万㎡、260万㎡及46万㎡；至的供销比例分别为0.46、 0.86、 7.71

成都写字楼年均消化量为35万平米，而北京更是高达146万平米，相对比重庆写字楼年均23万平米说明重庆市整体商务市场发展仍处于落后的格局！
市场背景研究 重庆市商务市场需求研究——交易面积对比
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