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思源经纪首城国际中心策划经验总结PPT

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文档格式:PPT
资料语言:中文版/英文版/日文版
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更新时间:2017/5/1(发布于广东)

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文本描述
2011年8月 首城国际策划经验总结 策划的核心工作 探索需求 提炼卖点 实施推广 制定全盘推售计划 阶段性调整销售方案 产品 定位 推盘 策略 推广 执行 产品定位 产品定位前提 市 场 消 费 者 自身条件 产品定位经验总结 前提一:研究自身条件 外部环境 内部环境 规划指标 项目的SWOT分析 前提二:了解你的市场 宏观环境 区域市场 政策分析 竞争对手分析 1、项目所在地区房地产市场有多大,环境如何? 2、这个区域市场中增长率是多少? 3、目前市场细分化如何? 4、区域内的竞争对手如何? 了解市场 寻找市场的空白点、差异化的突破方向 研究自身条件 锁定目标客群,了解其需求 通过客户定位 明晰项目的优劣势,寻找合适的优势突围 产品定位: 针对目标客群,根据他们的需求及喜好; 在自身条件下选择项目合适的优势资源; 制定市场存在差异化竞争力的“特色”产品 产品定位关键点 价值主张 产品风格 产品规划 附加值 关键点一:价值主张 高质量 高价格 高质量 中档价格 高质量 低价格 中档质量 低价格 低质量 低价格 高 中 低 高 中 低 质 量 价格 确定产品的价值主张; 为详细的产品规划指定方向 关键点二:产品规划 规划主要内容 1、确定产品的型态:例如普通住宅?、旅游休闲地产?商业?写字楼?综合体? 2、根据地块条件进行组团划分; 3、确定产品组合策略; 4、户型配比 规划原则: 1、符合规划条件; 2、充分利用地块及周边资源; 3、符合客群定位; 4、寻找独特性、 差异性产品 关键点三:产品风格 产品的风格主要体现在建筑上;并影响园林的设计及营销延展; 直接表现为建筑立面、园林小品等 关键点四:附加值 附加值往往体现在寻求更高价格需求的产品: 其主要体现在: 1、户型设计上的面积偷手; 成都 二十四城 成都 翡翠城 2、高科技材料的运用; 3、园林环境的营造; 管线与墙体分离系统; 同层排水系统; 24小时新风换气系统; 太阳能 园林及城市代征的打造 北京湾 首城国际 4、高品质的物业服务; 5、其他空间的赠送; 物业服务公司选择; 物业服务内容; 物业顾问公司 储藏室赠送; 低密度社区自留地赠送 产品整体定位原则与平面规划 A 首城国际定位回顾 一﹑产品规划原则: 开发商的社会责任 + 开发利润最大化 + 销售的可实现性 土地运营价值最大化:完善城市肌理 / 打造城市地标 / 空间开放性 保证品质,控制成本: 树立区域综合开发样板 / 综合配置形成局部亮点 / 提升项目人文价值 特色主题营造园林绿化 / 控制地下停车位数量 / 控制智能化、建筑结构、材料成本 快速回款,百分百销售:面积控制 / 产品类型和功能的多元化 二﹑产品市场定位 集居住,办公,商业和城市公园为一体的多功能开放型城市街区 打造充满人性化、商业价值最大化的街区 住宅组团的适当围合,保证居住安全 三﹑整体空间及功能规划 北区:多功能开放式城市街区 南区:半开放,多组团城市居住区 北区 南区 四﹑项目总体规划建议 方案一: 方案二: 五﹑前期规划实施情况 住宅规划:主要集中于南区,分多组团,各区产品规划相对一致 商业规划:集中规划,减少对住宅的干扰 住宅产品定位 B 一﹑住宅产品客户定位: —— 依托于城市生活,有共同的城市价值观 主力客户:首次置业、自住型白领阶层 重要客户:城市成熟富足家庭,投资兼自住 二﹑住宅产品设计理念: —— 在有效控制成本的基础上,保证居住品质 三﹑户型配比表: —— 满足政策要求,做市场差异化产品,符合契税政策 部分SOHO办公公寓产品:可灵活分割,使用率高,具备一定商务感 结构优化,可灵活分割 管线集中,服务空间集中 户与户之间考虑一定的组合需要 楼体内的公共空间适当宽敞 停车位建议:道路停车,均匀分布,减少地下停车位,降低开发成本 四、前期规划实施情况 90平米以下产品占82.5%,90平米以上产品占17.5% 满足70/90限制 与区域大户型社区形成差异化 符合首次置业、自住型白领阶层客群的置业需求 各区域产品同质化,保证客群层次同质化 通过小户型快消保证销售量,通过大户型实现价值最大化 。。。。。。以上文本无格式,详细请下载查看