唐山市凤凰项目整体发展策略研究2011.04版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。谨呈：唐山天鸿房地产开发有限公司Part1项目本体与目标解析Part2城市宏观及区域价值分析Part3城市中高端房地产市场研究报告目录Part4中高端客户及竞争项目研究Part5项目整体发展策略及定位Part6项目规划及价值体系建议项目本体及目标解析4项目位于唐山市友谊路的凤凰新城，属于市内最佳地质区域，与区内最佳景观凤凰湖仅一路之隔。项目东为修建中的友谊路辅路，南为长宁道；距离市中心百货大楼6.3公里，驾车30分钟；距离唐山站5.2公里，驾车18分钟；距离唐山东站11.3公里，驾车53分钟。项目周边有38路公交车及机场专2线。区位交通项目位于唐山市凤凰新城，交通便利项目四至项目北起建设中的龙富南道，南为规划中的唐山工人医院，临近长宁道，西起新天地项目地块，东临修建中的友谊路辅路；道路目前可进入性较差；地块现状：两块地组成，整体地势平整。①②④⑤③①②③④⑤项目由两块地组成，整体地势平整，路网正在完善中目前可进入性较差四至&现状环城水系：唐山市环城水系工程主要包括：唐河、青龙河、李各庄河改造，凤凰河道，唐河水库引水工程及滨河景观道路建设四项内容通过新建13公里的凤凰河与南湖生态引水渠相连，并同南湖、东湖、凤凰湖相通，形成河河相连、河湖相通的水循环系统，形成环绕中心城区的长约57公里的环城水系。构筑起“城在水中”“水清、岸绿、景美、人水和谐”的滨水生态景观。目前在唐山已建成的湖区公园中，一线湖景资源相对稀缺,水景资源强势度极高凤凰湖则是凤凰新城唯一规模水系。位于唐山城区西北角凤凰新城境内的凤凰湖，占地164亩，集蓄水和景观功能于一体。唐山市地势北高南低，凤凰湖地处城区高点，利用高差，凤凰湖之水可沿凤凰河道向东、南自然流动，分别注入唐河、青龙河，而后顺流南下，环城水系将常年保持一定的常水位景观。凤凰湖公园现状景观资源北侧紧邻环城水系，是区域内唯一建设并逐步展现的景观生态资源南部为唐山工人医院、市检察院、法院、地税局等相关医疗配套及政务配套资源；项目周边为待开发区域，城市生活属性配套匮乏；市检察院唐山工人医院长宁道本案区域配套区域政务配套、医疗配套规划完善，目前周边生活属性配套匮乏技术指标项目占地为21.4万平方米，本次研究将以A1住宅地块占地18.9万平方米为主体展开研究城市中高端住宅板块具备绝佳景观资源中等开发规模属性界定项目属性界定——城市中高端住宅板块、具备绝佳景观资源、中等开发规模项目【世联对项目目标的理解】项目的成功开发首先要立足于城市/区域的发展；站位中高端市场的基础客户是谁？竞争如何？机会点在哪里？本项目的开发目标：站位城市第一梯队，提高企业知名度，打造精品项目，实现整体开发的利润最大化【企业层面】提高企业知名度，树立企业良好形象增强企业开发能力，推动企业快速成长和发展2【项目层面】全面超越区域高端项目华润橡树湾，站位区域第一梯队兑现区域价值，项目整体开发利润最大化开发目标城市宏观及区域价值分析宏观经济2010年各市GDP排名2004-2009年唐山市GDP总量与增长速度数据来源：唐山市统计年鉴唐山近年来经济保持高速增长，2010年GDP全国第18位。良好的经济环境将保证房地产市场的快速发展唐山市整体经济保持平稳增长趋势，尤其在2009年以前，连续四年保持加速增长，特别是08年，增速达到28.14%，至09年出现增速减缓。唐山市10年GDP总值4300亿元，稳坐河北省的头把交椅，在全国各城市排名中位列第20,房价排名17名，价格与GDP地位相接近，市场较为平稳10年唐山市人均GDP为59667元（约合8814美元）唐山市房地产发展进入快速增长期，以质量为主，数量与质量并重房地产发展阶段与人均GDP关系国际通用衡量标准数据来源：唐山市统计年鉴GDP与房地产发展模式宏观经济根据唐山当前GDP增速及人均GDP水平判断，房地产市场进入高速增长期，即将进入高档住宅与普通住宅价格完全拉开的阶段