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同区域产品市场竞争
小结
1、五个本楼盘周边楼盘中，在水一方、天玺香颂、金域蓝湾三个楼盘，距本项目较近，且总体量在220万平米以上，配套齐全，距市中心距离均比我项目优越，竞争力非常大。
2、水境界的高品质洋房、别墅，大规模河道水景，居住品质极高，对我项目的住宅产品竞争优势明显。
3、销售价格在3050-5000元/平方米之间，销售价格差异较大，品质高的洋房、别墅产品价格已经突破5000元大关，但销售速度缓慢
销售均价4000元以上楼盘汇总
小结
1、六个楼盘的均价全部在4000-5000元/平方米，基本代表了高价位楼盘的价格因素。
2、水境界的高品质洋房、别墅，大规模河道水景，居住品质极高，洋房均价3800元/平方米，别墅均价5000元/平方米。
3、紫阙台，为“纯粹的低密度电梯洋房社区”，以开发区洋房，周边生活配套完善，为价格支撑。
4、天玺香颂，以自建商业配套、情景花园洋房品质及中铁景旭的品牌开发为价格支撑。
小结
5、中央花园，以被高举为衡水地王之王的黄金路块为价格支撑，产品包括公寓及住宅。
6、广厦上城，仅以育才街的核心地理位置为价格支撑，其他亮点较小，难以支撑4000元/平方米的高价格，因此销售缓慢。
7、紫金花园，以中心街的地理位置、周边完备的生活配套为价格支撑，衡百商圈是项目最大的卖点。
宏观：一线城市调控政策并未受到波及衡水，市场经快速发展期，发展到今天的理性发展期，尤其住宅市场，竞争惨烈；
整体：整体供应量增加，普通住宅产品陷入激烈同质化竞争；
区域：本项目在城市发展新方向，认可度不高，且主要竞争对手面世早，已占先机；
价格：分阶段，分产品，通过产品和其他项目进行错位竞争
Q1:如何突破竞争，实现项目价值兑现后的快速销售？
市场总结
2.Prt 客户分析及结论
问卷调查数据分析及结论
典型客户访谈数据分析及结论
多为刚性需求，首次置业的客户；
支付能力有限，置业观念务实，关注性价比；
非常关注子女的教育问题，会为此制定置业计划；
多数会选择低总价、高性价比、高附加值的两房产品
典型客户
高层&小高层的刚性需求客户
关键词：性价比、配套、交通
客户基本信息：
三十岁出头，职能部门供职6年。
三口之家，女儿即将读小学。
置业特征：买房主要是为了女儿的教育。
房价合适，在承受范围内。
生活方便。
无车。
客户基本信息：
二十几岁，私企企业普通员工。
婚龄，买房。
置业特征：首次置业，打算用作结婚的新房。之前与父母同住。
看中性价比高，附加值高的住宅。
资金有限，先考虑两房。 首付需父母提供
个案2：王先生 职工
个案1：杨先生 事业单位
典型客户
退台洋房&多功能大户型的居住升级客户
关键词：舒适度、社区氛围、安全性
客户基本信息：
45岁左右，自己从事建材生意。在市区内另有其他物业。三口之家。属于居住升级需求，有意购买洋房或大户型。
客户语录：原来房子比较小，买的较早，社区管理比较混乱，需要面积比较大附带功能房间的房型。最好是有大露台，光亮通透，住起来很舒服。
个案3：马先生 衡水本地私营老板
有一定的经济实力，多次置业，对居住品质有要求，追求舒适度和身份标签。
多为熟龄家庭，有1到2个子女，需求具有功能升级性的大面积高附加值产品。
居住升级需求，多关注洋房或者大户型的低密度产品，有适龄子女的家庭关注学区问题。
对市场客观对待，售房理性，期待衡水高品质楼盘出现
客户基本信息： 40岁上下，刘先生是银行员工，太太工作在政府机关。有两个孩子，一男一女。现居所为8年前购买，居住升级，关注市场上的洋房类产品。 客户特征：关注孩子的教育问题，学区是重要的选择因素。另外关注品质与形象。双公务员家庭，收入稳定，单位的公积金丰厚，还贷基本不构成压力
个案4：刘先生及其妻子
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