创鸿里水项目前期策划报告 项目策划定位小组： 集团设计中心、南海营销、商业中心、商业部及开发部 一、金沙洲规划 二、2008年至今金沙洲在售楼盘概况及各项目成交量价分析 三、金沙洲未来2-5年供应概况 四、2008-2010年金沙洲畅销户型分析 五、部分即将入市的大型项目户型产品分析 六、项目定位 七、目标客户定位 八、住宅、商业产品定位及规划设计 九、启动策略（开发周期及规模） 十、财务分析 十一、售价预测及新政影响 十二、销售计划 目录 金沙洲简介 金沙洲位于广州市的西北部，东临白沙河，北部、西部及南部与佛山市南海区接壤，总规划面积826万平方米，规划人口16万人，加上黄岐未来规划人口,“泛金沙洲板块”总人口将近20万。 定位：广佛都市圈中心的居住新城 规划： 一心：金沙洲大桥端的现代化商贸金融中心、 文化娱乐和行政办公中心； 二带：即高速公路两侧绿化带和沿江绿化带,是 可供人们休闲活动的公共绿地,并且具有 较强亲水性和南方滨水区特征； 三片六区：规划的三大片区、五个居住区和一个 现代化工业仓储区 金沙洲规划 教育资源：广州辖区内有三所公立小学、一所民办小学、四所幼儿园、三所公立中学。 小学：横沙小学、沙凤小学、金沙小学、唯一民办小学传芳小学。 幼儿园：阳光幼儿园、吉诺幼儿园、城西英艺幼儿园、城西实验幼儿园。 中学：华侨中学是属于市教育局直管的省一级中学。 白云中学则是市一级学校，该校区已于2009年10月正式启用，位于中海金沙馨园、恒大绿洲和中 海金沙湾附近。 金沙中学则位于金沙洲板块比较中心的位置，附近主要是金沙洲的保障性住房小区。 现状：从数量上说，目前金沙洲小学和金沙洲中学提供的小学到初中的学位已可以满足金沙洲居民的要求，金沙小学和金沙中学共可提供828个小学学位和2100个初中学位。但由于很多在金沙洲居住的广州市民并没有将户口迁至金沙洲，因此他们多数会选择将小孩留在老城区读书或者每天接送小孩到老城区的学校上学，就也造成了金沙洲学位远没有饱和。 远景：根据《金沙洲居住新城控制性详细规划》，金沙洲还将建设更多小学，随着将来金沙洲教育、交通、医疗等各项配套逐渐齐全，相信居民对教育资源的需求也会日益扩大。 金沙洲规划 本 项 目 恒大酒店、运动中心 洲村菜市场 宏城超市 建设银行 浔峰岗生态公园 地铁6号线 白云中学 恒大华师附小 洲村卫生站 沙凤小学 鳌峰公园 划 医疗卫生用地 商业金融用地 划 划 划 轨道交通停车场 划 公交枢纽 划 公交站场 横沙小学 项目周边生活配套 洲村公交车站：213、257、974、 广231、广佛城巴4 传芳小学 武广铁路 本案 南海辖区 二、2008年至今金沙洲在售楼盘概况 及各项目成交量价分析 金沙洲在售楼盘概况 2010年在售项目有9个，其中保利春天里半年里售罄，万科金域蓝湾二期和时代糖果二期均处于扫尾阶段，三期将于2011年下半年推出。 在售项目以拥有一线江景的大规模社区，大户型产品为主，150-200㎡是主流面积段，平均售价约1.6元/㎡，带2000元/㎡装修标准。没有江景资源的社区规模偏小，属于上车盘，产品以60-100㎡的小户型为主。 2007-11-17，A4-A6栋284套，75㎡、95㎡两种户型，均价约10000元/㎡，当日售罄； 2007-12-22， A1、A2栋210套，75㎡、95㎡两种户型，均价10000元/㎡； 2008-6-21，A3栋107套，75-95㎡，均价10250元/㎡ 2007年11月，推出230㎡双拼别墅，均价3.9-4万/㎡；210㎡多联别墅，均价2.5-2.8万/㎡ 2007-12-15，C2栋，230㎡单位，均价18000元/㎡ 2008-8-23，B2栋106套，均价11000; 2008-9-24，B3栋107套(国庆主推)7700元/㎡起.95-170 ㎡； 2008-12-13，B4栋120套，98-106㎡户型，均价10000元/㎡ 2008-11-14，C1栋44套，全部230㎡单位，均价16000元/㎡ 2008-10-25，A7栋66套，均价8800，70-95㎡； 2008-11-14，A8栋61套，起价8100，70-95㎡ 金域蓝湾 2010-2-20，B11栋，70-80㎡2房，90-100㎡3房单位，均价1.4-1.8万元/㎡ 2009-9-29，B9\B10栋，240套, 88-103㎡3房单位，B11栋,266套,均价1.3-1.6万元/㎡ 2009-3-28，B5、A9栋320套，均价9000，95-98㎡；B8栋,80-100㎡,9000元/㎡。 2009-6-13，B6、B7栋,均价11000-13000元/㎡ ,100㎡ 2010-8-7，B12\B13栋，70-80㎡2房，80万/套；90-100㎡3房单位，110-120万/套