重庆冉家坝地产项目前期定位策划方案 项目整体定位结论 PART 5 整体市场环境研判 PART 3 项目自身条件解析 PART 2 目录 项目SWOT论证分析 PART 4 企业开发目标解读 PART 1 表层问题 深层问题 Part1 开发商目标解读 开发商目标解读 项目整体定位结论 PART 5 整体市场环境研判 PART 3 项目自身条件解析 PART 2 目录 项目定位论证分析 PART 4 企业开发目标解读 PART 1 项目自身条件解析项目区位解读 项目位于渝北区冉家坝片区，临近北环，5分钟到达新牌坊商圈，10分钟即到观音桥商圈，与重庆北站、江北机场的距离均在20分钟车程以内，区位优势较为明显。 Part2 项目自身条件解析 项目自身条件解析项目交通环境解读—外部交通 项目周边形成“三横三纵”便利交通路网，主要通过内环快速路和星光大道与主城其他区域相连，临近项目两个公交站点共14条公交线路，通达性好，昭示性强。 北环一站公交车次：245路、288路、465路、502路、537路、602路、621路、826路、832路、852路； 红星美凯龙站公交车次：245路、502路、530路、537路。 沙坪坝 北 碚 机场 新牌坊、观音桥 江 北 Part2 项目自身条件解析 项目自身条件解析项目轨道交通解读 项目临近轨道交通冉家坝站点，直线距离约300m，除了已通车的6号线，规划中的轨道交通5号线和环线目前已开工，预计分别在2017年、2018年通车，未来轨道交通便捷。 约300m 本案 轨道6号线 轨道5号线 轨道环线 Part2 项目自身条件解析 项目自身条件解析项目公共交通解读—四至环境 项目地块被城市主干道新南路、银杉路及两条城市支路围合，处于十字路口，噪音影响较大。 城市次干道 城市次干道 新南路 Part2 项目自身条件解析 项目自身条件解析项目四至环境解读 项目北侧紧邻劲力·五星城自由地，东接龙湖MOCO，南临祈年悦城和在建冉家坝中心，西面是金科·国际广场，包括蚂蚁SOHO和红星美凯龙，周边居住氛围浓厚，但形象较差。 龙湖MOCO 橄榄郡 祈年悦城 Part2 项目自身条件解析 地块价值 项目地块西、南两面紧邻城市主干道，相比另两条城市支路，人流量较大，商业价值相对较大。 Part2 项目自身条件解析 项目自身条件解析项目经济指标解读 地块为商住用地，占地面积1.2万方，建筑面积7.2万方，总体体量较小,无大盘优势； 容积率6.0，限制物业发展； 商住比例为3:7，商业体量约2.2万方，精准定位有利于实现商业价值最大化。 Part2 项目自身条件解析 项目自身条件解析项目地形地貌解读 项目地块方正，内部呈下陷形态，与路面形成约10m高差，下陷部分平坦无高差，利于打造车库和地下商业。 项目自身条件解析项目配套解读 项目周边生活配套和市政配套完善，生活便利，满足区域日常生活和商务需求。 重庆市中医院 石子山体育公园 松树桥中学 本案 中国银行 永辉超市 星光学校 重庆市农村商业银行 工商银行 冉家坝中心 重庆新天城小学 重庆龙湖医院 龙湖动步公园 龙湖花园巴蜀学校 市财政局 武警总队 重庆市第五检查分院 卫生局 重庆林业局 工商局 水利局 人事局 重庆海关 生活配套 市政配套 项目自身条件解析项目配套解读 项目周边生活配套和市政配套完善，生活便利，满足区域日常生活和商务需求。 石子山体育公园 本案 龙湖动步公园 生活配套 市政配套 项目自身条件解析小结 1、区位优势：项目位于冉家坝中心，区域发展利好。 2、交通优势：轨道交通优势、公共交通便捷。 3、环境优势：紧邻两大公园，有利于后期营销，提升项目关注度。 4、商业优势：紧邻主干道，红星美凯龙及冉家坝中心辐射大量商业商业价值较大。 5、配套优势：项目配套完善，满足生活及商务需求。 项目优势 1、项目紧邻城市主干道，噪音污染较大。 2、项目四至环境形象较差，不利于自身形象打造，影响项目品质。 3、项目临近冉家坝中心大型城市综合体，增加了商业发展难度。 项目劣势 项目整体定位结论 PART 5 整体市场环境研判 PART 3 项目自身条件解析 PART 2 目录 项目定位论证分析 PART 4 企业开发目标解读 PART 1 住宅市场分析 住宅市场 2013年重庆市量价齐升，价格环比上涨12.5%，单套成交面积趋小。 2013与2012年普通住宅物业对比表（万方、元/㎡） 2013年重庆主城普通住宅物业成交量价月度走势图（套、元/㎡） 2013年普通住宅成交163923套，环比上涨2% ； 套内成交面积1190.16万方，环比上涨1.63% ； 套内成交均价8409元/平方米，环比上涨12.48%； 平均每套成交面积72.6平方米，环比下降0.37% 。 2013年重庆主城普通住宅3、4、10月旺季成交套数最高，成交高达17000套。成交均价7月达到全年最高水平，8734元/平方米。