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深圳圣莫丽斯别墅项目战略定位报告42页中原出品

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更新时间:2019/6/15(发布于广东)

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文本描述
圣莫丽斯
Q1:本项目将面临怎样的竞争?
龙华的地产常识:被称为“深圳后花园”,外向型需求强劲,属于一次置业型市场,大盘是主流,产品、价格同质化
龙华的大盘模式解决了首次置业者关外置业的区域认同障碍问题,才有了关外置业量能的激增。 这种模式对于非价格第一敏感的二次置业者,却没有产生同样的效应
四季花城,开启了龙华“大盘+美丽的命名+人文情怀”的畅销模式,这种“大盘+美丽生活”模式屡试不爽。 对于关内首次置业者,住进“小镇”成一统,关外啥样我不管,关外置业也只是距离问题了,实际心理认同的和行为的仍是关内生活
05~07年与ST.MORITZ存在竞争相关性的低密度物业总供应量为240.2万平方米,其中龙坂区占61%
(数据来源:中原深港研究中心)
06年与ST.MORITZ存在竞争相关性的低密度物业供应量为71.7万平方米,其中TH845套,别墅422套;
(数据来源:中原深港研究中心)
07年与ST.MORITZ存在竞争相关性的低密度物业供应量为68.5万平方米,其中TH690套,别墅310套;
(数据来源:中原深港研究中心)
潜龙山庄/36万平米/r=1.09/TH、别墅、小高层
万科第五园/25万平米/r=0.8/TH、合院TH、情景洋房、多层
龙1号地块/8.2万平米/r≤1.2/TH + 高层豪宅+宽景house
尖岗山项目1号地块/16万平米//r=0.415/豪华别墅、TH、独栋为主(比例1:4:6)
振业城/54万平米/r=1.3/豪华别墅、TH、独栋、小高层)
万科城/43.7万平米/r=1.04/别墅、TH、小高层)
山湖林海4/19.7万平米/r=1/预计以TH+别墅+小高层组合产品形式开发
城市山谷三期/8.2万平米/r=2.04/ TH空中别墅为主
中海九万三/13.1万平米/r=1.4/ TH、独栋、小高层
4季度
1季度
2季度
3季度
4季度
1季度
2季度
3季度
4季度
1季度
2季度
3季度
4季度
1季度
2季度
3季度
4季度
2004
2005
2006
2007
2008
05年初-06年初与ST.MORITZ存在竞争相关性的低密度物业供应量不集中,项目面临竞争相对小
龙华镇物业发展公司 总占地约10万,容积率1.2-2.5
+
12正兴隆房地产(深圳)有限公司 占地10万,容积率1.2-2.5
随着05年7月梅龙路的开通,以及07年福龙路通车,08年地铁竣工的规划影响,预计龙华二线扩展区未来2-3年会成为开发热点
在深圳这座没有太多人脉基础的带状城市,高端物业可进行以下粗犷地分类(静态):
从东向西迁移的城市豪宅 (罗湖—香蜜湖—华侨城—填海区)
东线海景
西线尖岗山
北线观澜golf/万科系
郊区低密度物业
(潜龙山庄、圣莫丽斯,)
深圳主流地产开发商被迫迎合离心式的城市化扩张模式(动态的竞争趋势)
城区
以华侨城/填海区/9万3为典型代表的城市豪宅
以东部海景豪宅、观澜golf、中信龙岗植物园、振业城等为代表的资源性主题地产
从被动郊区化到新城市化
城市扩张
郊区
城市边缘
在二线拓展区、龙华 腹地尚未成熟之际, 我们必须与潜龙山庄、 圣莫丽斯等物业区隔 客户
Q1——大势:房地产市场快速健康发展
Q2——竞争:本项目将与万科城产生竞争
Q3:圣莫丽斯在华来利的地产发展中将处于怎样的地位?
外部因素
内部因素
必须明确的3个前提。。。。。。