“REICO工作室”独立开展房地产市场研究，“自主超然、格物致知”，研
究结论及倾向独立于政府意图及商界立场。

“REICO报告”的撰稿人，由工作室根据专题研究需要聘请。研究团队每年
会随选题不同而发生变化。撰稿人来自不同大专院校、研究机构，以个人身份参
与研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在单位的倾向与意见。撰稿人被要求遵
守学术道德，引用观点、文献、数据等必须符合学术规范，对因此产生的纠纷由
撰稿人本人负责。

本报告的完成人为：
刘琳、任荣荣、黄英、岳国强。

2012-2013 REICO REPORT目 录
总报告： 3
摘要 4
宏观经济和政策环境 5
全国房地产市场分析16
区域房地产市场分析27
2013年房地产市场形势预测40
分报告：
住宅市场分析43
二手房市场分析63
办公楼市场分析79
商业营业用房市场分析93
专栏：2012年经济形势分析及2013年预测6
指标解释 108
2012-2013 REICO REPORT2012-2013 REICO REPORT总 报 告
2012-2013 REICO REPORT摘 要
2013年继续实行积极的财
政政策和稳健的货币政策
2013年房地产调控政策不
动摇
积极稳妥推进城镇化
2013年加强和改善宏观调控，促进经济持续健康发展。要继续实施积极的
财政政策和稳健的货币政策，适当扩大社会融资总规模，保持贷款适度增加，保
持人民币汇率基本稳定，切实降低实体经济发展的融资成本。

2013年继续坚持房地产调控政策不动摇，继续加强保障性住房建设和管理，
加快棚户区改造。

积极稳妥推进城镇化。要构建科学合理的城市格局，大中小城市和小城镇、
城市群要科学布局，与区域经济发展和产业布局紧密衔接，与资源环境承载能力
相适应。要把有序推进农业转移人口市民化作为重要任务抓实抓好。要把生态文
明理念和原则全面融入城镇化全过程，走集约、智能、绿色、低碳的新型城镇化
道路。

2012年全国房地产市场上
半年回落，下半年筑底企
稳，年末有所回升
僸 2012年房地产企业购置土地面积负增长，地价小幅上涨。

僸 2012年房地产开发完成投资增幅较快回落，商品房新开工面积负增长，
商品房竣工面积增幅下降。

僸 2012年商品房销售面积负增长，年末小幅增加。

僸 2012年住宅价格由降转升，价格下降城市数量逐步减少。

僸 1季度：房屋成交量同比减少，居住地价和住房价格全面下降，房地产
开发投资增幅较快回落，购置土地面积和住房新开工面积负增长。2季度：房地
产开发房屋销售面积降幅收窄，新建住房价格持续下降，二手住房价格止跌企稳，
房价下降城市数量减少，房地产开发投资意愿总体不高。3季度：商品房销售面
积同比变化由负转正，房价企稳，房地产开发投资增幅保持低位，住宅新开工面
积减幅扩大，土地购置活动景气回升。4季度：房屋交易面积增幅增加，房地产
开发投资增幅增加，土地购置面积和新开工面积降幅收窄，住房价格上涨，国房
景气指数回升。

2012年各区域房地产市场
供给增长下降，多数地区
商品房销售面积增加，各
地区住房支付能力继续下
降
僸 2012年，东中西部各地区房地产开发投资增幅回落，其中东部地区房
地产开发投资比重继续下降，西部地区房地产开发投资比重继续上升。各地区房
地产开发企业购置土地面积、新开工面积均为负增长，商品房竣工面积增幅下降。

2012年东部和中部地区商品房销售面积增加，西部地区商品房销售面积负增长。

僸 2012年，珠三角地区、长三角地区、环渤海地区房地产开发投资增幅
下降，购置土地面积、商品房新开工面积均为负增长。长三角地区商品房销售面
积增幅增加，珠三角地区和环渤海地区商品房销售面积同比增加但增幅下降。

僸 2011年东中西部各地区当地居民住房支付能力继续下降。

预计2013年房价稳中有升
僸 2013年宏观经济温和回升将为房地产市场的发展提供持续支持；推进
城镇化发展战略将为房地产市场发展带来新机遇；
僸 2013年商品房新增供应增长将会下降；
僸 在保持经济平稳增长、坚持房地产调控政策、推进城镇化发展的调控政
策影响下，预计2013年房价总体将呈现稳中有升态势。

2012-2013 REICO REPORT宏观经济和政策环境
宏观经济增幅回落，物价涨幅回落
2012年我国经济保持平稳
增长，GDP增幅回落
2003-2007年，我国经济连续五年保持两位数的增长。2008年在宏观调控政
策和世界金融危机的影响下，3季度以后经济增长出现较快下滑，GDP增速由1
季度的10.6%降为4季度的6.8%。在应对金融危机的经济刺激政策作用下，2009
年我国经济增长企稳回升，GDP增幅逐季增加，由1季度6.1%的历史低点增加
为4季度的10.7%。2010年第1季度开始GDP增幅持续回落，2010年和2011
年增长率分别为10.4%和9.3%。

2012年前3季度GDP增幅继续逐季回落，4季度回升。全年国内生产总值
519322亿元，按可比价格计算，比上年增长7.8%。分季度看，1季度同比增长
8.1%，2季度增长7.6%，3季度增长7.4%，4季度增长7.9%。