房地产标杆企业研究目 录 一、发展沿革、当前市场表现4 1、当前市场表现 ... 4 2、公司架构 ........... 6 二、业务特色 .... 7 1、商业地产 ........... 7 2、社区综合开发 . 11 3、“家在情在”的服务 ... 14 4、股东支持 ......... 14 三、土地策略 .. 17 1、土地储备概况 . 17 2、区域布局 ......... 18 3、09、10年新增土地储备 ........ 21 四、各项指标及资本运作 ...... 22 1、各项运营指标 . 22 2、各项财务指标 . 25 3、资本运作 ......... 26 五、项目和产品线 ...... 28 1、高档别墅 ......... 28 2、中档住宅 ......... 28 3、优质物业经营 . 29 房地产标杆企业研究图表目录 图表 1：2010年公司主营业务经营状况（单位:万元） ...... 4 图表 2：招保万金营业收入比较（单位：亿元人民币） ....... 5 图表 3：招保万金营业收入增长率比较 ........... 5 图表 4：招保万金净负债率比较 ........... 6 图表 5: 公司架构6 图表 6: 07-10年主营业务收入结构变化 ........... 7 图表 7: 公司物业出租业务（单位：万平米，百万元） ........ 8 图表 8: 公司可出租面积及出租业务收入 ........ 8 图表 9: 2010年投资性物业概况（单位：万平米） ..... 9 图表 10：投资性房地产增长率 . 9 图表 11：公司出租物业经营及物业管理的高毛利率 ........... 10 图表 12: 公司物业管理收入及增长率11 图表 13：2005-2010年物业管理面积变动表 （单位：万平方米）11 图表 14：2010年开发的综合型项目 ... 12 图表 15：海上综合体项目的业态布局（单位:万平方米） .. 13 图表 16: 公司股权结构图 ........ 14 图表 17：招商局集团与招商地产相关的主要资源 ... 14 图表 18：公司目前在蛇口的开发项目情况 （单位：万平米，元/平米） ........... 16 图表 19：2010年末大股东对招商地产的财务担保（单位：人民币元） ... 17 图表 20：公司历年土地储备增长情况（建筑面积） ........... 18 图表 21：2006-2010年公司新开工面积 .......... 18 图表 22：公司土地储备区域分布 ....... 19 图表 23：公司土地储备城市分布 ....... 19 图表 24：公司在全国的开发布局 ....... 20 图表 25：营业收入的区域分布 ........... 20 图表 26：公司2009、2010年新增项目 单位（万平米，元/平米） .......... 21 图表 27：公司毛利率情况 ....... 23 图表 28：招保万金综合毛利率比较 ... 23 图表 29：成本控制突出 ........... 23 图表 30：招保万金三项费用率比较 ... 23 图表 31：招保万金净利率比较 ........... 23 图表 32：招保万金总资产周转率比较 ........... 24 图表 33：招保万金ROA比较 . 24 图表 34：招保万金资产负债率比较 ... 25 图表 35：真实资产负债率比较 ........... 25 图表 36：长期借款情况 ........... 25 图表 37：2010年报告期内现金流量构成变动情况 （单位：万元） ..... 26 图表 38：截至2010年上半公司外币借款统计 （单位：亿元） .... 26 房地产标杆企业研究一、发展沿革、当前市场表现 1、当前市场表现 招商地产由“招商局蛇口控股股份有限公司”于2004年更名而来，是香港招商局集团三大 核心产业之一的地产业旗舰公司。它是一家集开发、物业管理有机配合，物业品种齐全的房地 产业集团，项目多以改善型或中高档住房为主。 目前公司已进入全国14 个城市，主要集中于深圳、广州、北京、上海四个一线城市和天 津、重庆、佛山、苏州、南京、厦门等经济较发达二线城市以及漳州开发区。 作为国资委保留的16 家以“房地产开发与经营”为主营业务的央企之一，公司是招商局 集团下属的唯一经营房地产业务的平台。招商局集团力争将公司打造成一个有实力、有责任的 地产旗舰，在资源及资金的获取上，集团凭借其较为强大的综合实力将逐渐加大对公司的支持 力度，成为公司发展的强大后盾。 2010年招商地产实现营业收入总额137.82 亿元，较上年同期增长36%；净利润24.8亿元， 较上年增长41.65。公司实现综合毛利率40%，净利率18.02%；其中房地产开发销售业务毛利 率42%。公司实现房地产签约销售金额146.25亿元，销售面积95.17万平米，平均售价约15,367 元/平米，同比上涨25.48%。 图表 1：2010年公司主营业务经营状况（单位:万元） 分行业 营业收入 营业成本 毛利率 营业收入比 上年增减 占总营业收 入比例 房地产开发 销售 1,198,328 702,848 42% 41% 87% 出租物业经 营 51,699 27,834 46% 7% 4% 房地产中介 9,927 7,110 28% -22% 1% 园区供电供 水 65,157 46,229 29% -2% 5% 物业管理 46,110 39,194 15% 20% 3% 工程施工收 入 10,817 10,692 1% 707% 1% 合计 1,382,038 833,907 39.66% 35.95% 100% 数据来源：公司数据，高通智库 房地产标杆企业研究图表 2：招保万金营业收入比较（单位：亿元人民币） 数据来源：公司数据，高通智库 图表 3：招保万金营业收入增长率比较 数据来源：公司数据，高通智库 从上图可以看出，在04-08年其他三家公司保持营业收入高增长时，招商地产的营业收入 却在35亿元上下波动，逐渐被拉开距离。在持续低迷4年后，公司业绩于09年实现爆发式增 长，较08年上涨183.7%达到101.4亿元。主要是由于09年房地产行业快速回暖，商品房销售 普遍呈现价涨量增，此外招商地产2009年结算项目大幅增多且多为高端项目。 公司一直秉承招商集团稳健的经营风格，净负债率等财务指标常年低于招保万金的其他3 家公司。面对日益紧缩的金融形势，公司快速反应，积极寻求多元化的融资渠道，灵活调整融 资策略。公司持续优化长短期债务结构，并锁定借款期限和利率。截止2010年末，公司中长期 借款占总借款额的比例为77%，其中3年期以上的借款占总借款的比例为67%，且大部分已锁 定利率，减少了公司因受信贷紧缩及加息带来的融资难、融资成本高的影响。 房地产标杆企业研究图表 4：招保万金净负债率比较 数据来源：公司数据，高通智库 在项目和土地储备方面，公司坚持理性稳健的土地拓展策略，积极参与、理性而为。2010 年内，公司主要着眼于现有业务区域，通过合作竞拍等方式，在佛山、上海、厦门、成都、漳 州等城市，拓展新的项目资源176.74万平米。2010年内公司新开工项目22个，开工面积142 万平米，竣工面积143万平米，年末在建面积295万平米（总建筑面积394万平米）。 此外，招商地产积极参加保障性住房的建设，2010年内除了中标总建筑面积53.96万平米 的深圳光明新区整体拆迁、统建上楼安置房项目外，在北京，溪城家园23万平米的保障房已建 成并交付使用；在深圳，澜园3.15万平米的保障房已建成并交付给政府。 2011年，公司计划新开工项目43个，新开工面积277万平米，年末在建面积425万平米， 计划竣工面积147万平米。计划销售面积120万平米，销售金额超200亿元。11年初公司总经 理林少斌提出未来十年里，招商地产要实现百亿利润、千亿销售的目标，这相当于未来十年， 招商的销售额将增长6.8倍，复合年增长率121%。面对住宅市场增速相对缓慢的尴尬现实，林 少斌提出通过商业地产的冲刺，实现招商地产的快速增长。 2、公司架构 图表 5: 公司架构 房地产标杆企业研究数据来源：公司数据，高通智库 公司管理基本呈三层架构，公司总部、区域总部及地区公司。其中，招商供电和招商水务 是1999年借壳上市时注入壳公司的资产，同时注入的招商港口业务已于2001年从上市公司中 剥离。2010年6月，公司向大股东转让持有的深圳招商水务有限公司的100%股权，将园区供 水业务剥离，进一步突出其房地产的主营业务。 二、业务特色 1、商业地产 招商地产的主营业务较为多元化。房地产开发销售是目前公司的核心业务，物业出租经营、 物业管理、房地产中介和工程施工是辅助，园区供水供电是将要逐步退出的业务。2010年6月， 公司已向大股东转让持有的深圳招商水务有限公司的100%股权，将园区供水业务剥离。2010 年房地产开发销售收入和出租物业经营收入占营业收入比重分别为87%和4%，预计未来其比 重将进一步加大。未来公司“住宅开发为主，商业地产经营为辅”的经营模式还将维持一段时 期，预计最终将转向“住宅开发+商业开发与持有”的模式。 图表 6: 07-10年主营业务收入结构变化 。。。