华润幸福里策略执行报告
谨呈：华润（深圳）有限公司
世联地产2008
项目概况
住宅指标
综合体指标：总建面积55万平米（含木棉花酒店）
住宅综合体指标
总用地面积：14.277平米
计容积率建筑面积：11.1038万
平米
容积率：7.76
绿地率：35%
木棉花酒店
二期商业
君悦酒店
本案
一期商业
华润大厦
变电站
报告目的
清晰竞争策略
锁定目标客户
统一思路
梳理工作
本报告结构
设定目标
提出问题
解答问题
品牌目标、企业目标
利用本项目为平台，通过项目品牌运作，成功奠定并提升华润在都市综合体高尚住宅开放领域的深圳及全国影响力
具体营销目标
08年开售，均价不低于30000元/平米，后期留有溢价空间，4个月消化40%,7个月消化70%，12个月消化90%，15个月售罄。

目标意味着——什么？？？
项目运作目标
通过一期华润幸福里的成功营销，完善华润中心的整体区域形象，为后续全国各地拓展及复制开发奠定坚实基础
第一部分项目总体目标设定
目标分解
均价目标30000起，由于本项目的主力户型为95㎡两房（占27%），140-180㎡三房(占70%），则两房总价至少在三百万以上，三房总价约500万-800万起。

价格目标
现状：9.27后，目前深圳豪宅大平面畅销户型为130-170平米三房，成交单价集中在2.2-2.8万之间。

项目要实现预期的价格存在一定难度（难点集中在高价两房）
4个月卖40%，7个月70%，一年卖90%，15个月售罄。项目总套数768套，假设开盘销售率25%，则其余月均销售率约38套。

速度目标
现状：9.27之后，深圳住宅市场出现冰火两重天，新盘销售低迷，销售周期拉长，在售豪宅月均正常销售率都在10套以内。

项目需要实现远高于当前市场平台豪宅项目的销售速度
品牌建立及项目运作