无锡广益路项目营销推广报告
博思堂地产综合服务股份有限公司 2010 年12月
项目解读
SWOT分析
项目解读
卖点提炼
本案地处于无锡城区范围 北广场商圈辐射广益商圈辐射
本案最佳价值：区域与地段价值
＋
设计 精装修公寓 产品设计
软硬件配置 完善的硬件配套 知名物业公司入驻
产品层面 购物、休闲、餐饮、居住等一体的中高端物业
商务配套 自身配有金融、餐饮、 休闲等配套
服务 常规化服务 特殊化服务
黄金地段 智能化管理 优质的服务 中高档商务物业 自用与投资双重价值
项目卖点营造：
产品定位
方向研判
酒店功能
公寓功能
商业功能
商务功能
高档酒店：竞争较小、中心区域板块存在市场机会
经济型酒店：存在一定市场机会，但火车站周边竞争激烈
偏商务型：商务公寓、区域内办公氛围有待提升
偏居住型：与城市高价位公寓区分，可建立与项目自身相关客户群体
集中式：体现区域配套与项目综合配套商业功能，提升项目形象
零散街铺：租赁权利在销售后零散业主手中，不利于前期运营开发
纯写字楼：对环境要求度高，本案纯办公产品很难为市场认同
商住型：区域内居家氛围大于商务氛围，项目需要自我营造难度偏大
产品定位
塔楼部分
以居住功能为主，兼容商务，投资型精装公寓
诠释： 以居住功能为主 这是本案公寓的核心特点，本案处于区域生活氛围浓厚，区域具有对居住的需求，能够发挥项目产品的最大价值。 兼容商务功能 “兼容商务功能”的目的在于扩大本案的市场覆盖范围，增强投资者的购买信心；适合未来主要使用群体对居住与办公兼容性的实际需求。 投资型公寓 抓住投资客对小面积空间需求旺盛的市场机会，本案的使用群体主要面对小户型的消费者,属于过度型产品；同时，充分把握社会投资者目前对投资型物业信心回暖的市场机会，购买群体则以投资群体为主
产品定位
目标客群
针对小户型类的消费者，可以分为两个部分——投资与纯居住 居住：此类的居住者，一般较年轻，积蓄不多，小户型作为其过渡用房。这类人群文化程度高，思维活跃、激进，偏于感性。同时也包括新婚用房与极个性需求人士。 集团购买：总价较小，适宜集团作为员工福利，留住人才之用。 投资：此类房产投资者，由于现有资金较少，因此会选择总价较低、升值较快的房屋，小户型很能满足其要求，故吸引中多的投资目光。
可做成相邻两户拼接的两房，或上下两套拼接的两房，增加本案的产品线，满足不同客户需求；
紧凑的拼接二房，次卧的多用途为本户型增色不少，而低总价则更增添项目卖点
楼下
楼上
产品定位
户型建议
目前项目区域小户型产品的面积主力在40㎡左右， 面积越小、总价越低、首付越低的产品去化越快。 因此，项目的酒店式公寓产品之面积应控制在40-50㎡左右
产品定位
精装修建议
由于市场对精装修产品接受度较高，我司建议做精装修产品，包括硬装及软装，达到拎包入住的效果； 由于面向年轻客户，我司建议精装修成本在1000元/平米； 面积以小户型为主，同时可适量组合其他类型，满足客户多样需求的销售选择； 提升服务功能，增加产品附加值
产品定位
装修风格
现代简约风格，装修成本低，适合年轻客户口味；
产品定位
裙楼部分
广益路 结合自身配套与城市配套的综合商业
功能与业态定位
1F—西式咖啡厅、英式酒吧、精品服装区、中式茶吧、银行 2F—美容美发、美容SPA 、健身等 3F—主题餐厅——例如：名仕阁、日本料理、韩国烧烤 。