花样年君山 开盘前活动营销蓄客执行大纲 （5月-8月）
东莞市星彦地产顾问有限公司 2010年5月
阶段营销 蓄客思路
营销总节奏
推售计划与工程配合 内外施工的制约因素
各阶段活动： 内容、组织、流程
活动营销原则
逻辑架构
阶段营销目标
系列活动形式
目标客户群特征 项目属性 竞争楼盘活动研判
开盘销售90%的蓄客要求
√
活动营销 的要求
活动主线、副线
9月
12月
11月
10月
8月
7月
1月
2月
销 售 目 标
第一批
节点
192套
6月
5月
第二批
144套
蓄客阶段
开盘1
工程 配合
7月25日样板房开放
6月中旬会所开放、园林开放、双入户大堂、停车位开放。
9月1日样板区开放
9月底准备第二次开盘
开盘2
64套
第三批
推售节奏和工程配合
开盘3
会所开放延后到6月中旬。由于后期推售货量大而且集中，所以产品发布时间不能延后与会所开放日同时举行。建议在6月初先期发布产品信息。
根据样板房地点的不同，分阶段设定看楼路线 第一阶段：7月底—9月初。展示：7#、9#样板房。 第二阶段：9月初—明年。展示：1#、3#、5#、8#样板房
第一阶段展示动线说明： 会所前广场--会所内部设施展示—会所后门--西区架空层--7#9#样板房--中心园林--会所或者小区北出口
5# 1601
9# 1201
8# 601
7# 601
3# 1202
1# 1201
工程配合和展示动线
红色部分为进线。黄色部分为出线。
第一阶段本项目内部施工因素： 施工车辆与看楼通道不可避免交叉。 同时会所前广场和停车通道需要加盖。 地上车位过少9#需要提供36个以上地下车位。
工程配合和展示效果
第一阶段外部施工环境： 届时玉兰花园将进入正负零建设阶段
第一阶段工程内部施工因素和外部施工因素，影响了项目举办大型露天活动的效果。
西侧单位销售 7#、9#、10#
10.6.5
10.7.25
售楼处开放6月中旬
一批样板房展示7.25
展示配合
推售建议
10.10.1
10.8.8
升级（认筹） 7.25-8.7
产品发布 活动导入
10.5.1
营销动作
西侧单位：5#、8# 东侧小平层：1#-3#
10.12.25
西侧单位：6# 东侧小平层：4#
外展场 开始诚意登记
10.9.1
二批样板房展示9.1
升级（认筹） 9.25-9.30 升级（认筹） 12.18-12.24
营销总节奏
5月外展场开始诚意登记；6月初产品发布、6月中售楼处开放；7月底样板房开放；8月初开盘。诚意登记要始终贯穿蓄客期；利用系列活动有节奏的促进蓄客。
利用高端圈层系列活动，提升项目价值，吸引市场关注，促进完成营销任务的蓄客目标。
阶段营销目标
销售目标：推售144套单位，按销售率90%计算完成130套 认筹目标：130套×3=360个筹 诚意登记：360个筹×3=1080个诚意登记
目 的：
蓄客目标：
达到开盘销售90%的蓄客要求。
目标分解：