投资拓展工作及要求
保利地产·投资管理中心
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Part 1 主要工作内容
1、积极关注市场动态，制定公司投资策略建议 城市投资策略：研究院人口模型、万科PIE模型等； 公司投资策略：结合市场形势、自身经营及公司战略，分配拓展资金，指导投资立项； 日常动态监管：整理全国土地市场动态，包括新推用地、竞争对手动向等，定期汇报； 2、制定投资立项标准及相关操作指引，负责立项审核呈批 指导层面：制定创新业务立项标准，如商业、养老及产业园区等；制定投资立项指引，规范立项流程； 操作层面：统筹各职能中心，审核招拍挂及收购立项；直接负责新进区域投资立项； 3、参与重大兼并重组 制定操作指引：成立收购小组-收集整理项目信息-确定初步估值-尽职调查及评估-对价谈判-交割； 直接参与公司重大收购，例如上置、中航等；
Part 1 主要工作内容
相关文件 研究院城市人口模型：附件1-保利地产城市投资评价模型.pptx 保利地产投资管理中心土地周报：附件2-2016年3月第一期土地周报.pdf 商业项目投资立项标准（试行）：附件3-关于确定购物中心项目立项的财务指标标准的请示.docx 公寓及养老项目投资立项标准（试行）：附件4-体系内机构立项指标及2016年可开业项目立项汇报0331.pptx 投资立项指引：附件5-投资立项指引手册.pdf
1 招拍挂立项
招拍挂特点 公开公正公平，竞争充分； 信息对称，或有风险小 流程清晰，程序简单。 关键环节 三重一大决策纪要 总经理办公会 集团审批
1.1 规范及完备检查
公司于2015年下发了《关于进一步规范投资立项工作的通知》，对公司投资立项材料规范进行了要求。 收到立项后，经办人首先检查立项资料是否规范，是否齐备。具体资料包括： 规范性检查：三重一大班子会纪要；立项工作底稿； 完备性检查：挂牌文件+请示（区域董签发）+立项报告+市调报告+测算+方案 （如含经营性物业，须商业公司同步出具意见） 示例1：班子会纪要：附件6：珠海金湾项目班子会纪要.doc 示例2：立项工作底稿：附件7：珠海金湾项目立项工作底稿.xlsx
1.2 立项审核意见
立项审核小组涵盖各部门专业骨干，立项审核各有侧重，全面考量项目立项之初的各类风险。 审核工作由投管牵头，成本、品牌、技术等部门共同参加。必要时也可从上述部门抽调相关人员，成立专门小组。 平台公司正式上报立项后，首先由职能部门出具审核意见，待平台公司修改、确认、反馈后再由投管报公司领导审批。 示例：立项传阅单：附件8-珠海十字门项目立项传阅单.doc 示例：立项审核意见：附件9-珠海十字门项目审核意见.docx
1.3 总经理办公会
公司定期召开总经理办公会，招拍挂项目收件后要着手准备相关材料。 汇报PPT包含以下要点： 项目基础信息：区位、建面、价格、配套； 项目规划方案：业态、产品、配比（尤其关注公建及地下）； 项目投资收益：静态及动态投资收益。 示例：附件10-南京鼓楼区客车厂地块PPT.pptx
1.4 集团审批
公司投资立项实行三级管理体系，即所有立项最终由中国保利集团批准。 招拍挂立项收到后，按税前成本利润率15%的收益标准，形成报集团请示，上报保利集团。注意要点如下： 上报阶段：如宋总无法及时签批，则须由公司领导短信请示，模板如下： 审批阶段：若在保证金截止日前，集团仍未审批完毕，则编发请示短信，由公司领导请示先行报名。 示例：附件11-珠海十字门项目报集团请示.doc 注意要点： 标准段落：为降低资金压力，我司拟寻求合作开发。 收益标准：15%，如高于15%则调低至15%。
示例模板：领导：粤东公司新报“东莞市樟木头镇2016WG020地块”，该地块8月2日截止保证金，8月4日竞拍，基本信息如下：（1）项目位于樟木头罗社区西城路，距离我司保利生态城5公里，用地性质为商住，占地0.96万方，容积率2.5，计容建面2.39万方，商业建面占比30%，起始价0.74亿，折楼面地价3100，申请价3.16亿，折楼面地价13214；（2）方案：规划总建面2.8万方，其中地上2.4万方，含复式高层1.6万方，公寓0.6万方，商铺0.18万方；地下0.42万方，其中可售车位37个；（3）收益：预计高层售价25000，精装公寓17000，商铺30000，车位10万/个，总投资4.64亿，销售收入5.6亿，税前成本利润率15%，税后净现金0.53亿。我中心认为项目位于临深片区，市场良好，且靠近我司开发成熟生态城项目，可补充货量，先报集团，具体授权待详细报领导后再定，恳请批示。