第四章 房地产开发项目经济评价方法
第一节 资金的时间价值
本章要点：
资金时间价值及其相关概念。
资金流量与现金流量周。
资金等值计算的6个基本公式。
任何投资项目或方案的经济评价，都存在一个投入的费用及其产生的收益发生在不同时期的问题。有的项目建设时间长，有的项目建设时间短，有的项目见效快，有的项目见效慢。为了使项目方案发生在不同时间的费用和收益具有可比性，必须把发生在不同时期的资金都折算成相同时间的资金，在等值基础上进行项目方案的经济评价。因此，应研究资金的价值与时间的关系问题。
2．1资金时间价值
2．1．1资金时间价值的概念
资金的时间价值，是指资金在时间推移中的增值能力，它是社会劳动创造价值能力的一种表现形式。
应该承认，资金具有随着时间过程的延长而增值的能力。但是，一般的货币不会增值，只有同劳动结合的资金才有时间价值。因为这种物化为劳动及其相应的生产资料的货币，已转化为生产要素，经过生产和流通过程，归流的货币量比原来支付的货币量更大，这种增值是时间效应的产物，即资金的时间价值。
利润和利息是资金时间价值的基本形式，它们都是社会资金增值的一部分，是社会剩余劳动在不同部门的再分配。利润由生产和经营部门生产，利息是以信贷为媒介的资金使用权的报酬，都是资金在时间推移中的增值。对于利息和利润的获得者来说，利润和利息都是一种收入，都是投资得到的报酬。利息是贷款者的报酬，而利润则是生产经营者的报酬。在经济评价中用以度量资金时间价值的“折现率”，是指贷款人或企业经营者对其投资得到的利息率或利润率，也是指企业使用贷款人的资金或自有资金来支付人力、物力耗费，用以经营企业所获得的收益率。
衡量资金时间价值的尺度是社会平均资金收益率，或叫社会折现率，折现率反映了对未来货币价值所作的衡量。社会平均的资金收益率，各国不等，一般为公债利率与平均风险利率之和。
资金时间价值概念的建立和应用，不仅可以促进节约资金，而且可以促进更好地利用资金。活劳动的节约、物化劳动消耗和占用的节约，体现在作为活劳动和物化劳动的货币表现的资金节约上。它不仅要求缩减一切不必要的开支，而且要求最大限度地有效利用资金。评价投资方案，不仅评价方案的投资是否节省，而且评价方案投资后的经济效益是否好。这对于提高经济评价工作的科学性，促进整个社会重视货币资金有效利用等都具有重要意义。
2．1．2利息的概念和计算
2．1．2．1 利息的概念
利息是指占用货币使用权所付的代价或放弃资金使用权所获得的报酬。利润是把货币资金投入生产经营过程而产生的增值。利息来自信贷，利润来自生产和经营。但是，从资金的时间价值来看，利息和利润是一致的。因此，在技术经济分析中有时对两者不予区分。
2．1．2．2 利息率
利息率是一定时期的利息额与本金的百分比，它是计算利息的尺度。一年的利息额与本金之比为年利率，半年或一个月的利息额与本金之比分别为半年利率或月利率。其公式为：
利息率=（利息额/本金）×100%
例2-1 现有本金100元，在一年期限得到6元利息，试计算年利率？
解 年利率=（6/100）×100%=6%
2．1．2．3 利息的计算方式
利息的计算方法不同，可分为单利计息与复利计息两种。
A 单利计息
单利是指利息的计算不把先前周期中的利息加本金中去，而是仅以本金为基数计算利息。计算公式为：
式中 S1——单利利息；P——本金；I——单利利率；N——利息周期数。
期末本利和Fs：
例2-2 某人有现金5000元，存3年定期，年利率为14%，试计算3年年末的本利和为多少？
解
答：3年年末本利和为7100元。
B 复利计息
复利计息是指以本金与累计利息为基础计算货币额的利息。它与单利计息的区别在于累积性的利息也参与利息计算。
例2-3 某人有现金50