——精细化成本管理
二
精细化成本管理——采购篇
第一节 目标成本体系——思路
第二节 目标成本体系——原则
一、目标成本制定的要求
三、目标成本制定的时间
合理确定的前提条件：了解市场、结合产品，有充分的数据支持，通过市场调研和数据库； 内容要明确具体，比如同样是高档，各人心目中可能不同； 尽可能有量化的计算，量价分离，而不是笼统的总数，便于今后的对比分析; 尽可能作为绩效考核指标。
第二节 目标成本体系——原则
一、目标成本制定的要求
产品目标：成本由产品的定位与市场档次决定，因此成本目标要在与产品目标的互动沟通中共同制定，在发包前的阶段经历由粗到细的过程。 前期文件：项目可研报告、策划报告、各阶段的设计文件和交楼标准都是依据文件； 前期工作尽可能做细，促进策划、设计人员对产品的深入考虑，不要因为今后会发生变化而不作预先设定。 集团标准：结合公司产品特点，制定公司通用的标准和表格，各项目的不同点在局部作调整，节省时间，减少误解； 计划要求：结合运营部门的项目总体经营计划，确定目标成本符合公司利润要求，经过各方的讨论和审批，正式发布。
第二节 目标成本体系——原则
二、目标成本制定的依据
第一阶段：目标制定从立项时就已经开始，区分控制目标与经济测算数据，要求不同，考虑风险因素； 第二阶段：定位、设计阶段进行各阶段的成本测算，各期测算要有对应，比较变化原因，原则上前期目标控制后期目标。 第三阶段：规划方案确定后或扩初时，形成正式目标成本； 第四阶段：施工图完成后，可根据预算对目标做调整（通常是在偏差较大的情况下） 。
第二节 目标成本体系——原则
三、目标成本制定的时间
一、 第一阶段项目可研/立项/定位阶段
三、第三阶段项目设计阶段
第三节 目标成本体系——方法
四、 第四阶段项目目标成本形成后
关键：对社会资源的把握——成本调研，上市公司的建安成本目标体系只是做参考，各城市公司在筹划新项目时要开展对地区成本调研、项目成本调研、专项成本调研，定期开展成本调研是做好目标成本的保障； 关注点：与项目定位有关的子项（外窗、外立面装饰、大堂和电梯厅的精装修标准、园林景观等）产品标准和限额指标的确定； 成本测算与项目经营策划的配套：基础和公共配套设施包含内容的确定和分期建设。
一、 第一阶段项目可研/立项//定位阶段成本测算
第三节 目标成本体系——方法
二、 第二阶段项目方案阶段成本测算 目标成本的编制与确定——成本测算表 以目标成本为导向——目标成本的分解与限额设计及动态管理 目标成本分解与合约规划 主要材料设备的初步选型定板 专项成本调研与材料设备专题研究 目标成本制定与运营、财务、营销的协调
第三节 目标成本体系——方法
三、第三阶段项目设计阶段成本测算
第三节 目标成本体系——方法
在后面第三个章节中详细介绍设计阶段的成本管控措施
要满足动态控制的需要： 按工程与材料分判计划分解到每个分判项目上；这样分解的前提需要项目开发过程事先有充分的策划，是计划管理到位；如果做不到只能分解合同而不是分解目标。 要满足成本分析的需要：按照标准成本科目分解，一般只在末级科目上可以增加。 按内部职责划分： 成本费用总额和控制关键指标分解到各相关责任部门，列入KPI。 分解到设计限额： 也可以认为是目标的落实，实际上在目标制定时就已经考虑到了设计限额。
第三节 目标成本体系——方法
成本目标的分解-- 分解是为了落实
四、第四阶段项目目标成本形成后