2011年总体营销策略汇报 二零一一年一月 【贵尔达·仙女山上的院子】 写在方案之前’ 让我们明确贵尔达仙女山项目需要面对的 任务与问题 9 发现问题之一——项目站位 仙女山上的院子作为贵尔达公司涉足地产的第一个项目，其近27万方的体量，决定了项目推广周期较长；但企业首次开发，在前期推广中，品牌对项目不产生任何加分作用。 在项目规模较大，品牌却不占优势的情况下，项目是低调入市，在市场中与对手混战？还是建立高度，强势占领市场？项目的基本站位，决定了我们所面临的竞争环境差异，也决定了我们所采取的营销策略的差异。 9 发现问题之二——客户选择 项目地处仙女山，在旅游地产飞速发展的现在，仙女山的度假型物业已被大多数客户接受；但度假物业所针对客群重叠，僧多粥少。 那么，项目是与客户肉搏争抢客户，还是放大客户范围，吸引更多客户？客户面的扩大决定了项目营销战略的总体方向，以及项目首次亮相的成功与否。 9 发现问题之三——如何吸引 在明确的客户目标方针下，针对目标客户如何展现项目的卖点及优势，使得项目成为客户关注的焦点是项目营销的关键。 因此，如何吸引客户，尤其是拓展对旅游地产缺乏了解的新客户，把来访切实转化为成交，是项目需要解决的第三个问题。 9 定位问题 定位问题的过程就是明确方向与目标的过程， 通过对发现问题的逐一分析， 进而提出在营销层面解决问题的办法。 9 明确站位的基本目标 定位问题之一——项目站位 来仙女山看房的客户必看本案 对比过其他产品的客户， 在本案的下单率最高 定位问题之二——客户选择 精准的客户定位 在明确的站位指引下，明确目标客群来源及属性，根据客户的需求精准营销是最终实现项目站位，实现项目价值的根本途径。 定位问题之三——如何吸引 精准营销手段组合 跳出纯价格竞争层面 客户 销售 准确挖掘，有的放矢的营销组合 仔细研判客户属性，通过对区域及项目卖点的深入挖掘，运用精准营销模式的组合，将渠道拓展、推广、推盘、公关活动、现场包装、销售执行等统一结合起来，跳出现单纯以价格竞争为主的低级层面。 宏观市场 1 市场竞争 2 客户解读 3 项目解读 4 项目定位 5 整体策略 6 推盘及阶段操作策略 7 销售策略 8 ontents 目录 营销费用预算 10 价格策略 9 c 9 宏观市场 重庆楼市市场解读 重庆旅游产业发展现状 武隆旅游产业发展现状 仙女山区域发展概况 重庆2010年市场回顾 宏观市场 2010年在政府多次调控，但重庆房价依旧保持快速增长，年消化量也保持稳步增加 2010年市场解析，详见《纬联2010年年度市场报告》 9 重庆旅游产业发展现状 宏观市场 重庆旅游业保持高速增长，逐步成为重庆经济社会发展的战略性支柱产业 重庆年旅游总人次保持高速增长，2009年重庆接待海内外旅游者1.23亿人次，同比增长21.88%，实现旅游总收入703.23亿元，同比增长25.23%，相当于全市GDP的10.8%，旅游业正在成为我市经济社会发展的战略性支柱产业。 重庆人均GDP状况 宏观市场 随着人均GDP的增长，度假需求普遍产生，重庆已进入旅游度假阶段 大重庆及重庆主城2005-2009年经济状况 主城人均GDP突破35000元大关，约合人均5200美元（截止2009年） 数据来源：重庆市统计年鉴 按世界旅游发展规律：当人均GDP达到1000美元时，旅游的主要形态为观光旅游；当人均GDP达到2000美元时，旅游的主要形态表现为休闲旅游；当人均GDP达到3000美元时，旅游的主要形态表现为度假旅游。 由此可见重庆已进入休闲旅游度假阶段。 重庆旅游地产发展现状 宏观市场 重庆旅游地产发展迅速，仙女山、金佛山等多地均在发展旅游地产 但重庆旅游地产现开发水平较低，过分集中开发，风格趋同，缺乏特色 重庆旅游产业发展现状小结 宏观市场 重庆旅游市场发展趋势： 旅游业保持高速增长，逐步成为重庆经济战略性支柱产业； 配套设施快速跟进支撑旅游市场的快速发展； 影响旅游业的关键指标（人均GDP、私家车保有量）逐年递增，进一步推动旅游市场高速发展 产业结构开始转型、升级，由单一到复合 重庆旅游地产发展现状： 发展水平与同类型城市相比仍处于较低水平； 景点开发较为单一，度假区域开发过于集中，缺乏复合型新型旅游模式； 重庆旅游市场的迅速发展，度假物业需求不断提高，为项目带来契机！ 武隆旅游产业发展现状 宏观市场 武隆旅游产业发展历程 在政府的重点规划下，武隆旅游业发展迅速，知名度大大提升，国际化趋势逐渐显现，区域的成熟、配套的完善，直接带动旅游地产业的快速发展。 仙女山区位分析 宏观市场 仙女山组团地处武隆县中北部，位于武隆县城（巷口镇）与仙女山国家森林公园之间，处于武隆仙女山——天坑三硚风景旅游片区范围内。 仙女山海拔高度大约1000米，距武隆县城（巷口镇）16公里，距仙女山风景区12公里、距天坑三硚风景区4公里。可通过省道（垫道路），与国道319公路贯通，东接重庆主城区，西连彭水、黔江、酉阳、秀山等民族自治县。 仙女山组团距离重庆主城200公里，全高速车程约2小时； 仙女山区域交通规划 宏观市场 武仙路复线、渝怀铁路复线、道路拓宽工程（接待中心——依云美镇——体育场） 机场支线：位于仙女山镇的机场现已开工建设，预计将在5-10年内建成 水路：三峡水库蓄水175m后，500吨豪华游轮可直达武隆县 随着机场、水路的开通，仙女山区域将形成立体化交通网络； 同时，陆路交通全面升级，旅游度假更加便捷