恒大·未来城 公寓营销专题报告 恒大地产集团河南公司·郑开恒大未来城项目营销部 2020年11月10日 Part1 市场分析 区域公寓产品调研 恒大未来城：位于开封新区郑开大道与十六大街交汇处，距市政府10KM 银基望京：车距2.5M，总体量100亩，平层毛坯6000、精装6900 万达 商圈 鼓楼 商圈 开封市政府 新龙御都国际：车距7.2M，总体量300亩，平层毛坯6100、精装7200 枫华之家：车距11.9M，总体量15亩，住宅性质70年产权公寓，员工内部价：6300 埃菲尔公馆：车距12.5M，总体量26亩，70年产权公寓：清盘价7000（毛坯） 图示说明： 本项目 竞品项目 市政府 1.东润银基望京 销售动态： 2017年11月3日首期开盘，目前尾盘销售，平层（毛坯）6000元/㎡、平层（精装）6900元/㎡。 首付比例： 商业性质，产权40年，毛坯，3.3m层高，首付1万（剩余2年4次分清）、包租12年（45-52㎡每月返租1700、68-75㎡每月返租2400） 客户群体： 开封78%，外地22%，投资89%，自住11%。 2.新龙御都国际 2015年3月17日首期开盘，目前尾盘销售。平层（毛坯）6100元/㎡、平层（精装）7200元/㎡ 住宅性质，产权70年，平层毛坯，3.0m层高，首付2万（38㎡-46㎡）、首付3万（77-82㎡），剩余分期两年四次付清（无息） 。 开封85%，外地15%，投资70%，自住30%。 销售动态： 首付比例： 客群分析： 3.大宏城市广场 2016年11月份推售3#、5#、7#，共计456套，目前已经去化99%。行政服务式精装公寓（清尾）9800元/㎡ 商业性质，产权40年，5.15m层高可做两层，首付20%，剩余2年内补齐。 开封86%，外地14%，投资90%，自住10%。 销售动态： 首付比例： 客群分析： ①郑州市区公寓楼盘普遍采取精装改毛坯、分销（提高佣金）+低首付（2-5年首付分期）+大幅度降价等“犀利/粗暴”策略（争抢目标客群），进一步阻碍并拦截了我项目的郑州（含郑东新区）客群。②开封市区公寓普遍启用分销、低首付等支持销售。 公寓市场动态一览 区域市场公寓产品货量较之前有所减少 区域公寓销售普遍采用降价、低首付、分销带客等手段 区域公寓客群以开封为主/外地为辅，投资为主/自住为辅 小 结 降价跑量、低价竞争、分销加持 公寓市场总结 Part2 把握投资客 制造高预期 客户分析 大盘营销中的客户策略 住宅 公寓 商铺 写字楼 配套、服务、形象等 客流、配套、形象等