报告结构 宏观政策分析 项目分析 市场分析 项目定位 工改案例分析 项目营销策略 PART 1 PART 2 PART 3 PART 4 PART 5 PART 6 PART 1 宏观政策分析 深圳经过30多年的城市开发建设，未来将面对三大严重问题：土地开发程度高目前深圳市的整个土地面积的总量1991平方公里，建设用地到今年已经达到了917平方公里，约占46%，而按照规划，深圳建设用地不能超过全部陆地面积的50%；未来新增用地少受可开发土地总量影响，到2020年，深圳市可供新增建设用地只有59平方公里；存量土地结构差目前存量土地中，深圳的工矿仓储用地占比达到存量面积的30%以上，这个规模远高于目前世界发达国家的比例(纽约，工矿用地只有不到8%)； 深圳的旧城改造，尤其是工业地产改造将成为未来城市建设的核心趋势！ 现状统计：有关资料表明，2010-2020年，深圳城市更新规模190k㎡,将成为未来一段时间内深圳房地产市场供应的主要来源；深圳产业地产项目供应量达到724万㎡，成为今后商务市场发展的主流趋势，主要集中分布在南山留仙洞和高新区与福田区； 工改背景 深圳目前可供开发用地严重不足，未来工业用地更新将成为建设用地的重要来源，工业改造将成为房地产开发的新趋势。 主文件 《深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见》 附属文件 1号《深圳市完善产业用地供应机制拓展产业用地空间办法（试行）》2号《深圳市创新型产业用房管理办法（试行）》3号《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》4号《加快发展产业配套住房的意见》5号《深圳市宗地地价测算规则（试行）》6号深圳市关于贯彻执行〈闲置土地处置办法〉的实施意见（试行）》 3号文件实施细则 2014年8月8日《〈深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）〉实施细则》的通知 工改政策出台 工业用地作为未来城市建设的重要来源，深圳政府出台了 “1+6”文件及《工业楼宇转让办法实施细则》，对工改项目进行严格规范。 政策解读 通过对“1+6”文件进行解读，总结出的5个核心指导内容。 从开发商层面看1+6政策 本案地块为城市更新类M0地块，是创新型产业功能以及相关配套服务活动的用地，对于产业准入和购买企业有一定的限制。 利好：本案可以进行预售并100%分割售卖，且受政府扶持，以较低的地价成本产生一定的价格优势。此外产品可分割进行房地产登记并核发房地产权利证书，在一定程度上是降低销售难度的。利空：其客户必须为公司购买，且有产业准入和企业有一定限制，另外政府通过征收增值税参与收益分成，企业收益率减少。 从客户层面看1+6政策 对于客户有“四限”的限制，分别为限购、限产业、限贷、限转让，开发商需准备对策以应对客户政策下的抗性。 建筑新规解读 建筑新规严格限制了商业以及办公研发用房改为公寓，因其套内面积上的限制，本案主要为大户型公寓，未来入市将面临较高的去化难度。 《关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知》中相关的政策规划：不能采取住宅套型式设计 管道井集中设置 ，带卫生间和茶水间的办公用房不得超过该层面积的三分之一套内面积小于150㎡的户型总面积不能超过该层的一半严格限制外墙凹槽的设置 报规报建过程中、以及消防验收阶段，甚至营销阶段，产品内不得出现类住宅形式的套型设计（所谓套型指的就是几房几厅）；针对办公建筑，一个楼层全部为小户型的设计，将难以实现。对产品的定位和客户的界定，均有较大影响。主要针对的是所有凹槽（功能性和非功能性凹槽）的面宽和进深之比大于2,否则要按照投影计算核减面积。进深之比也就是要求发挥凹槽的真正功能，降低从中偷面积的可能，同时保证立面的公建化。 政策解读： 政策总结 政策加大了工改项目的销售难度，未来工改产品入市均以大户型为主流。