E-HOUSE CHINA 丨 HANGZHOU丨2016-11
宁波2号桥南项目 营销思考
1.1 政策盘点1.2 整体市场1.3 核心竞品1.4 未来竞争1.5 市场总结
4
国庆期间20座城市出台楼市调控新政一二线城市楼市调控全面铺开
“限外令”
限贷收紧
土拍新规
9.18
9.27
9.26
试图调整市场预期政策力度较为温柔政策前夜全市签约5105套预期调整失败
二套房商业贷款首付比例由3成升至5成二套房公积金贷款比例由4成升至5成
溢价率超 100%：1个月内全额付清土地出让金；溢价率超 120%：现房销售；溢价率超 150%：停止竞价，竞拍配建养老设施面积
非杭州户籍限购1套
意图减少地王对房价上涨的刺激效应现房销售导致上市周期拉长，短期内新建商品房供应量跟不上从新政后挂牌地块的起拍价情况，新政仅起威慑作用，实际效果不大
暂停购房落户
会对较大一部分购房群体产生实质影响有助于抑制投资冲动，促进市场回归理性暂停购房落户，是为了堵住“外地人买一套落户，再继续买”的漏洞
第一章 市场局势分析-政策盘点
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热点城市在调控新政下逐步降温，宁波政策面仍维持宽松，契税减免有效期年底到期
下滑已成定局四季度成交量将显著回落
限购令的“回归”直接削减了需求基数，限贷的升级则是直接加大了购房成本，预计将有越来越多购房者选择观望，四季度成交量同比下滑已成定局。从之前深圳、苏州的市场经验来看，一旦调控真正到位，月成交量下滑幅度可达五成，并且如无土拍或其他利好刺激，市场成交至少会持续一到两个季度的低位。
上涨将戛然而止整体不会雪崩式下滑
热点城市房价“疯涨”将戛然而止，部分“疯炒”起来的房价可能出现回调，但不会出现全面性“雪崩式”下滑。一方面热点城市的供求矛盾依旧难以扭转，另一方面成本端的高位地价也是有力支撑。但在中央“去库存”大方针不变的背景下，大部分三四线城市政策面仍会维持宽松。部分长三角、珠三角的三四线城市还将迎来需求外溢机会。
热点城市供地力度加强地价调控或进一步升级
近日北京、南京、合肥热点城市均表态将加大土地供应力度，预计4季度热点一、二线城市土地供应将明显增多，成交规模也将有所扩大。为控制地价的过快上涨，在地方行政调控之外，未来或将有更多银行、金融机构出台调控新政，在开发贷、土地款等方面抑制地价的过快上涨。
第一章 市场局势分析-政策盘点
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土地收缩，供应放缓：土地市场收缩明显，2013年新增供应达到最高点后大幅回落，2016年成交平稳。核心区价格坚挺：江东海曙土地价格维持在高位，成交价格明显高于其它区域
供求结构逐步合理化，2016年土地市场价格大幅回升，核心区土地价格坚挺
2008年-2016年11月宁波土地供销走势
2015年-2016年11月宁波各区土地供销走势
第一章 市场局势分析-土地市场