e-House China 鄞州办公地块市场报告 宁波易居房地产研究所 e-House China 一、宏观市场 宁波办公楼发展概述 宁波办公楼供求情况 典型办公楼点评 二、区域市场 区域分析 竞争分析 交通分析 配套分析 三、办公楼市场 周边主要楼盘 公司规模分布示意 公司行业分布示意 四、鄞州中心区土地市场 e-House China 宏观市场 宁波办公楼发展概述 宁波写字楼市场发端于上世纪九十年代的第一轮城市建设，在中山路沿街拓宽改造中应运而生了第一代写字楼。经历过宏观调控之后，写字楼市场始终低迷。本世纪初，去化烂尾楼、存量房成了当时的一大特点 。 随着市场的复苏，房地产商不断提升写字楼的品质，从写字楼在建筑结构、建筑立面、智能化系统、车位配比等方面的品质有了更进一部的提高，涌现出波特曼中心、中信银行大厦、万豪中心等一批高水准的写字楼 随着宁波经济的不断发展，城市副中心的形成，写字楼市场由市中心向周边拓展，其中国家高新区和鄞州南部商务区发展势头最为强劲 办公楼供求情况 办公楼供求情况 对比批准预售和销售数据可以看出，宁波2007年的办公市场供应量整体增幅较大，销售量缓慢增长。07年全年办公楼批准预售为90.1万平方米，全年成交面积只有55.02万平方米，导致2007年办公楼存量面积达35.08万平方米，2007年是宁波买方市场年 办公楼供求情况 2008年1-5月，办公市场批准预售和销售数据可以看出，供应量与成交量脱节较为严重。整体供应量达到21.57万平方米，销售量只有9.15万平方米，供应比为2.36：1。加上往年办公楼的存量及在建未开盘项目的工程进度来预算2008年办公市场供应量大约在120万平方米左右。办公市场供应量增长迅速，需求量增长缓慢是目前宁波办公楼市场的明显特征。要在宁波办公楼市场上取得快速销售，必须切合客户的实际需求，给项目准确的定位 典型办公楼点评--中信银行大厦 该项目于07年3月8号交房，目前入住率达95%以上。入住企业大多数为外贸公司、房地产开发公司和物流公司为主 ◆ 金隆国际办公大楼所处的地理位置也就成为一个成为其发展的关键要素。金隆国际雄踞海曙交通中枢，北邻CBD，西近宁波南站，东靠江东兴宁桥和正在施工的解放南路延伸工程，到江东和鄞州中心区都非常方便，门口就是即将拓宽的鄞奉大道捷达栎社机场，便捷地让国际客户快速到达金隆国际办公大楼。 ◆ 金隆国际在以下几个方面优先于宁波的其他办公楼:规划理念、立面、车位、电梯等硬件，这些因素的优先使得金隆国际成为宁波办公楼先进版本 典型办公楼点评--中信银行大厦 在规划方面： ◆ 金隆国际的商铺是一种新的商业运作模式,其区别于大型集中商业的”面面俱到”又区别于住宅、写字楼底商的缩手缩脚。将中国传统商业街区新式作为摸版，使得高端商业集中在一个区域内得以实现。 ◆ 金隆国际商业街区与写字楼之间的关系既相对独立又相对联系。从独立而言，商业街从建筑形态上完全摆脱了底商式的局限性和附属关系，实现了开放式经营，专业化物业管理，使商业运营更加科学；同时，商业街又与写字楼相互联系，甲级写字楼的标准，大型企业的进驻为商业的运营提供了稳固的高档次的消费群体 典型办公楼点评--中信银行大厦 在立面及硬件配套方面： 车位：近1：2超大车位配比，422个车位充足配备； 大堂：9.1米挑高，近700平方米全通透高贵迎宾大堂； 幕墙：世界第一幕墙品牌皮尔金顿双层钢化中空LOW-E玻璃墙； 内墙：大厅墙面为天然石材及涂料饰面； 电梯：6部全进口日本三菱高速电梯，电梯载重为1350KG，速度为2.5M/S； 卫浴：采用西班牙国际高端品牌-乐家 供水：冬夏冷热水供水； 消防：设置烟感报警器、排风、自动喷淋、消火栓、安全出口指示； 通讯：宽带因特网接入、每户预留电话传真接口、有线电视终端一处、无线通信 信号覆盖所有区域。 除此外金隆国际采用现房销售也是吸引客户的一大因素之一 典型办公楼点评--中信银行大厦 中信银行大厦的SWOT分析 S（优势）： 1、地理优势：中信银行大厦雄踞海曙交通中枢，北邻CBD，西近宁波南站，东靠江东兴宁桥和正在施工的解放南路延伸工程，到江东和鄞州中心区都非常方便，门口就是即将拓宽的鄞奉大道捷达栎社机场，便捷地让国际客户快速到达企业办公大楼，降低企业的国际生意的成交风险，也让企业的员工上下班更为方便、快速，国际商务自然八面玲珑！ 2、软硬件配套设施优势：近3000平方米的超五星级排场的回车广场， 6400平方米超高绿化面积，接近1：2超大车位配比，422个车位充足配备 ，9.1米挑高全通透高贵迎宾大堂，全部采用顶级进口的幕墙、电梯、空调、卫浴等 。 3、规划优势：商业运作模式将中国传统商业街区新式作为摸版，使得高端商业集中在一个区域内得以实现。商业街从建筑形态上完全摆脱了底商式的局限性和附属关系，实现了开放式经营，专业化物业管理，使商业运营更加科学；同时，商业街又与写字楼相互联系，甲级写字楼的标准，大型企业的进驻为商业的运营提供了稳固的高档次的消费群体，通过规划使得商业街和写字楼充分形成了互补互助的作用 W（劣势）： 1、临近望湖市场，周遍商铺餐厅较多，人流聚集，环境有点嘈杂。 2、相对于周遍其他大厦，16000元/平米的均价缺少竞争性 中信银行大厦的SWOT分析 中信银行大厦的SWOT分析 O（机会）： 中信银行大厦，耸立于浙江首家五星级饭店——南苑饭店旁，世界各国的超级客商频繁于此流动，无数的跨国商业机会就游走在企业的办公室旁，让企业拥有更多捕捉世界生意机会，加速企业的国际生意引擎 中信银行大厦的SWOT分析 T（威胁）： 老的办公大厦如阳光大厦，天元大厦等的继续屹立，新的如在建的银亿时代广场等的不断崛起，都给中信银行大厦很大威胁和竞争力压力。 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看