房地产行业研究·研究报告 2022 年 3 月 6 日亿翰智库、全联房地产商会
销售与投资继续下探，政策是扭转局势的关键变量
——2 月房地产行业月报（第44 期）
相关研究：投资要点：
《 2022 年 2 月中国典型房企销售业绩
TOP200》行业政策：需求端迎实质性宽松，保租房融资获支持
《月读数据【第51期】┃2021年商品房成 2 月，需求端宽松终于迎来实质性进展，供给端政策围绕保租房建设也有显著推进。
交“双18”，开发投资同比回落至4.4%（2021 需求端方面，多城明显下调房贷利率，郑州新政首次出现限贷和限购松动窗口，我们认
年1-12月）》为拐点已至，预计后续会有更多的城市做出限贷和限购的调整，促进刚需和改善需求释
《730中央政治局会议：揭示房地产行业 放，但因城施策下各城的政策重心和幅度存在差异；供给端方面，金融管理部门两度发
五大走向！》 文，大力支持企业保租房融资，地方政府有序推进保租房制度设计，目前规划阶段基本
《2019年年报综述：四类指标全面放缓，完成，预计后续将过渡到项目认定和实施管理阶段。
地产告别高增长时代》 住宅市场：成交维持颓势，信贷宽松利好有待观察
《一文读懂房产税的四大问题》 2022 年 2 月，亿翰智库监测的 40 个城市商品住宅销售面积为 1324.4 万平米，同比
下降31.0%，环比下降 27.2%。2 月成交面积同比仍保持下降趋势，但降幅有一定收窄。
住宅成交延续了 1 月的颓势，我们认为主要有以下原因：一是经济增长压力加大影
近十二个月行业表现响了居民收入水平和收入增长预期，抑制了需求释放；二是高能级城市的政策限制使得
20% 需求难以转化为成交，低能级城市的宽松政策对需求的作用有限；三是购房者仍然有浓
10% 厚的担忧情绪。虽然 2 月成交仍然保持低迷，但是同比降幅较 1 月已经有了一定的改善。
我们认为主要原因是地产行业的信贷环境有了较为明显的优化。具体包括多个城市放贷
0%
速度加快，房贷利率下调，公积金贷款额度上升，以及部分城市“无房无贷”的居民或
21-03 21-03 21-04 21-05 21-06 21-06 21-07 21-08 21-08 21-09 21-10 21-11 21-12 21-12 22-01 22-02
-10% 21-02 其他刚需群体的首付比例下调至 20%等。展望未来，信贷方面和限购方面的边际调整，
-20% 以及避免房地产硬着陆可能是短期的方向，预计政策将会进一步支撑行业稳定发展。此
房地产指数 沪深300
外，春节已过，施工方面也开始复工复产，预计需求面更好的高能级城市也将开始增加
注：相对收益与沪深 300 相比供货，因此 40 城成交面积可能会较 1 月和 2 月有一定的改善。
土地市场：市场预期改善，土地成交或迎转机
2022 年 2 月，亿翰智库监测城市住宅用地供应建筑面积1734.8 万平米，同环比分
别下降 62.9%及 56.6%，成交总建筑面积为 1130.8 万平米，同比下降 74%，环比下降60%。
联系方式：
2 月由于春节假期的存在，工作日大幅缩减，土地的供应规模也有所下降，从已经
联系人：
发布首批集中供地公告的城市来看，首批集中供地多在 3-4 月进行出让，预计供应小高
报告撰写：亿翰智库于小雨、姜晓刚
峰将随之到来。加之 3 月 1 日，郑州出台“认贷不认房”政策，将放松群体扩大至改善
报告审核：全联房地产商会秦晶、李晨曦
性需求，我们认为这是决定房地产市场回暖的发力点，若后续有二线城市跟进该类政策，
官方网站：
房地产市场有望结束寒潮期，土地市场成交热度方面亦将在第二季度迎来转机。
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ehconsulting 企业表现：销售与投资继续下探，国央企展开合作降低风险
受春节假期、集中供地未开启和房企整体拿地意愿不足等因素影响，房企土地投资
持续低迷，但是在市场预期逐渐改变的情况下，土地投资或将有所改善。销售方面，返
乡置业落空，1-2 月 TOP200 房企全口径销售金额同比下降46.4%，降幅较上月扩大 3.5
个百分点，销售仍在探底，但信用危机下头部房企和国央企表现出更强的销售韧性，我
们房企销售将迎来逐渐修复。融资方面，房企信用债发行规模达274.2 亿元，环比继续
【关于我们】
全联房地产商会，经国务院批准在民政部注册登记的国家一级社团法人，主管单位全国工商联，是中国房地产界最具影响力的行业组织之一。
亿翰智库是一家以房地产行业的数据分析、行业研判与企业研究为核心的研究机构，并于 2017 年联合数十家房企共同成立企业研究分会（隶属于全联房
地产商会的专业二级机构）。本研究成果由双方团队共同完成，定期向业内与资本市场发布，如有疑问，请及时与我们联系。
房地产行业月度策略报告
下降，以滨江、万科、美的以及金地等为主的优质房企，融资规模明显增加。房企海
外债融资规模合计为 4.8 亿美元，仅有两家企业发行美元债，其中一家为淮北建设，另
一家为国瑞置业，境外融资活动降至冰点。资本市场方面，地产股跑赢沪深 300 和恒
生指数，未来可以更多关注偿债能力强、土地资源充足以及战略方向明确的企业。
仅供金融机构投资者使用，谢绝媒体转载。
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目录
1 引言 ................. 1
2 行业政策：需求端迎实质性宽松，保租房融资获支持 ............ 1
3 住宅市场：成交维持颓势，信贷宽松利好有待观察 ......... 6
4 土地市场：市场预期改善，土地成交或迎转机 ......... 9
5 企业经营：销售与投资继续下探，国央企展开合作降低风险 ........13
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房地产行业月度策略报告
图表目录
图表1：2 月需求端方面政策 ..................... 3
图表2：2 月供给端方面政策 ..................... 5
图表3：各能级城市2 月商品住宅成交面积情况（万平米） ................ 7
图表4：典型城市近半年去化周期情况（月） ................ 8
图表5：2022 年 2 月份土地供应规划建筑面积情况（万平米） ........... 9
图表6：2020 年 7 月-2022 年 2 月土地成交规划建筑面积同比 ............ 10
图表7：2022 年 2 月份各能级城市成交规划建筑面积情况（万平米） ......... 11
图表8：2022 年 2 月各能级城市土地成交平均溢价率 .............. 12
图表9：2022 年 2 月各能级城市土地成交楼面均价情况（元/平米） ............ 12
图表10：2022 年 2 月各能级城市流拍情况 ..................... 13
图表11：18 家典型房企 2021 年 1-2 月与 2022 年 1-2 月拿地金额............. 14
图表12：18 家典型房企 2021 年 1 月-2022 年 2 月拿地平均溢价率 .......... 15
图表13：2021 年至 2022 年 1-2 月权益拿地金额TOP100 房企企业性质（亿元） .......... 16
图表14：2022 年 1-2 月销售额TOP10 房企销售情况 ............... 18
图表15：2022 年 1-2 月 TOP50 房企不同梯队销售业绩总额（亿元） ........... 18
图表16：2020 年 1 月-2022 年 2 月 TOP200 房企销售金额及同比 ............. 18
图表17：2021 年-2022 年 2 月房企不同类型信用债融资情况（亿元） .......... 20
图表18：2021 年-2022 年 2 月不同类型房企信用债融资情况 .............. 20
图表19：2021 年-2022 年 2 月房企海外债融资情况 ................... 21
图表20：近 1 年房地产指数、恒生指数和沪深 300 指数累计涨跌幅 ............. 22
图表21：2022 年 2 月房企主要经营事项 .................. 23
仅供金融机构投资者使用，谢绝媒体转载。
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1 引言
2 月，需求端宽松终于迎来实质性进展，多城明显下调房贷利率，郑州新
政首次出现限贷和限购松动窗口，我们认为拐点已至，预计后续会有更多的
城市做出限贷和限购的调整，促进刚需和改善需求释放。住宅市场方面，成
交延续了 1 月的颓势，但是如果政策出现趋势性调整，那么 40 城成交面积可
能会较1 月和 2 月有一定的改善。土地市场方面，由于春节假期以及工作日
大幅缩减等因素影响，供应规模有所下降，但是首批集中供地多在3-4 月进行
出让，预计供应小高峰将随之到来。企业方面，房企土地投资持续低迷，但
是在市场预期逐渐改变的情况下，土地投资或将有所改善；销售业绩同样冷
淡，我们预计房企销售增速已逐步触底，销售将逐渐修复。融资方面，房企
信用债发行规模达 274.2 亿元，环比继续下降，以滨江、万科、美的以及金地
等为主的优质房企，融资规模明显增加。房企海外债融资规模合计为 4.8 亿美
元，仅有两家企业发行美元债，其中一家为淮北建设，另一家为国瑞置业，
境外融资活动降至冰点。资本市场方面，地产股跑赢沪深300 和恒生指数，
未来可以更多关注偿债能力强、土地资源充足以及战略方向明确的企业。
2 行业政策：需求端迎实质性宽松，保租房融资获支持
2 月，需求端宽松终于迎来实质性进展，供给端政策围绕保租房建设也有
显著推进。需求端方面，多城明显下调房贷利率，郑州新政首次出现限贷和
限购松动窗口，我们认为拐点已至，预计后续会有更多的城市做出限贷和限
购的调整，促进刚需和改善需求释放，但因城施策下各城的政策重心和幅度
存在差异；供给端方面，金融管理部门两度发文，大力支持企业保租房融资，
地方政府有序推进保租房制度设计，目前规划阶段基本完成，预计后续将过
渡到项目认定和实施管理阶段。
（1）需求端：郑州打响“认贷不认房”第一枪，实质性宽松周期或将开启
住建部 1 月表态充分满足住房需求，加之市场持续下行，2 月，需求端政
策终于迎来实质性进展，在发放购房补贴、公积金贷款放松的基础上，房贷
利率出现下调，商业贷款和限购政策开始松动。
发放购房补贴方面，本月依然有城市跟进，主要针对人才和农民两类群
体。绍兴、湖州南浔及上海金山等发布人才政策，其中对于高层次人才的激